Tisuće Hrvata konačno će moći do svoje imovine: Za sve je zaslužan pokojni gospodin Statileo

Hrvatska je država u kojoj je potrebna doista čvrsta i snažna metla da se raščiste sve dubioze prošlih režima. Tako je još od 1945., za vrijeme jugoslavenske komunističke vlasti mnogim vlasnicima oduzeta imovina pod krinkom Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevnog zemljišta, nakon čega su zgrade postale društveno vlasništvo. Nakon 5. studenog 1997. s obzirom na to da je Hrvatska ratificirala Konvenciju za ljudska prava, obveze Hrvatske su da odluke Europskog suda i pravna stajališta implementira u hrvatski pravni sustav. Na žalost, ta implementacija ide veoma sporo.

Europski sud za ljudska prava u svojim presudama protiv Hrvatske više je puta istaknuo da je potrebno da tužena država pravodobno i odgovarajućim mjerama u domaćem pravnom sustavu osigura mehanizme za održavanje poštene ravnoteže… Ta ravnoteža snažno je narušena u odnosima vlasnika nacionalizirane i nasilno oduzete imovine i tzv. “zaštićenih stanara” koji žive u oduzetoj imovini, prvenstveno stanovima.

Osim što su vlasnici ograničeni nerazumnim i besmislenim rokovima u kojima su imali mogućnost prijaviti zahtjev za povrat i naknadu oduzete imovine, i oni vlasnici koji su uspjeli pravodobno podnijeti prijavu, godinama, pa i desetljećima čekaju na isplatu naknade za imovinu oduzetu u vrijeme komunističkog režima. Međutim, isplate zapravo i nema pa se naknada oduzete imovine svela na imaginarnu zadovoljštinu koja nikoga ne može učiniti zadovoljnim osim one koji su u tim neriješenim situacijama debelo omastili brkove. Osim što je glavni problem rok koji je odredila država, jer su se zahtjevi za naknadu oduzete imovine mogli podnijeti od 1. siječnja do 1. srpnja 1997. te od 5. srpnja 2002. do 7. siječnja 2003. nakon čega su svi oni koji nisu uspjeli podnijeti zahtjev trajno izgubili to pravo, drugi je problem i u imovini koja se daje kao naknada, a to su dionice koje je vrlo teško unovčiti. Često su to dionice tvrtki za koje je malo tko čuo pa nije ni čudo da su dionice takvih tvrtki gotovo bezvrijedne i nemoguće ih je unovčiti.

Registar stanova

Upravo je zakonska regulativa ta koja je ograničila mogućnost realne naknade vlasnicima oduzete imovine jer zakon određuje da se naknada za oduzetu imovinu isplaćuje isključivo u vrijednosnim papirima i poslovnim udjelima, a građani koji na to imaju pravo ne mogu birati dionice, nego dobivaju ono što im odredi država. Uz sve to, i postupci povrata imovine traju jako dugo pa su mnogi postupci pred sudom još uvijek u tijeku, dok su rokovi za podnošenje zahtjeva za donošenje rješenja o naknadi odnosno vraćanju imovine u vlasništvo već odavno protekli.
Naravno da takva situacija ni malo ne čudi jer su hrvatska politika i zakonodavstvo pravi maheri za kompliciranje postupaka. Osim što su otežali rješavanje birokracijom i pravnim postupcima, dodatno je sve otežano nerazumnim i besmislenim rokom kojim su vlasnici ograničeni zatražiti povrat svoje oduzete imovine.

Upravo u vrijeme godišnjih odmora, točnije 15. srpnja 2024. istječe rok za prijavu stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci u Registar stanova.
Hrvatska je u obvezi ispunjavati odluke Europskog suda u Strasbourgu. Stoga je na temelju članka 11. stavka 1. Zakona o načinu izvršavanja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva 12027/10 i dr.) i odluke suda broj UI-3442/2018 i dr. koji je stupio na snagu 2. travnja 2024., ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine donio Pravilnik o Registru stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Pravilnik je objavljen u Narodnim novinama broj 47/24 i stupio je na snagu 23. travnja 2024.

U Hrvatskoj se prodaje jedinstvena nekretnina: ‘Jednom u 15 godina nudi se ovakva priliku’

Upoznati s činjenicom da je protekao rok za podnošenje zahtjeva za donošenje rješenja o naknadi, odnosno vraćanje imovine u vlasništvo prijašnjim vlasnicima i njihovim zakonskim nasljednicima, koji je bio strogo prekluzivan i trajao je samo tri mjeseca od dana stupanja na snagu Zakona o naknadi, nakon čega se zahtjevi više ne mogu podnijeti, bojimo se da će na jednak način proteći rokovi objavljeni Javnim pozivom koji je Ministarstvo objavilo za prijavu u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojem žive zaštićeni najmoprimci, tim više što je taj rok određen usred sezone godišnjih odmora. Prema odredbama Zakona o naknadi, nakon proteka prekluzivnog roka za prijavu, propuštanjem tog roka stanar je gubio pravo na otkup stana prema odredbama spomenutog Zakona, nakon čega se stan protekom roka po sili zakona daje u vlasništvo prijašnjem vlasniku. Upoznati smo s brojnim situacijama u kojima stanovi nisu vraćeni prijašnjim vlasnicima pa su odredbe toga zakona u najvećem broju slučajeva ostale samo mrtvo slovo na papiru.

Prijava stana

U predmetu Statileo protiv Hrvatske podnositelj zahtjeva Sergej Statileo podnio je tužbu zbog nemogućnosti naplate odgovarajuće najamnine za najam svoga stana u kojem je živio zaštićeni stanar, što predstavlja povredu njegovih vlasničkih prava. Tijekom postupka, gospodin Statileo je preminuo, a postupak je nastavio njegov nasljednik. Pokojni Statileo bio je vlasnik stana u Splitu koji mu je 1953. godine oduzet te je bio prisiljen ustupiti svoj stan gospođi koja je sa svojom majkom i jednom srodnicom ostala živjeti u stanu godinama kasnije. Stupanjem na snagu Zakona o stambenim odnosima 1959. godine njezino pravo stanovanja pretvoreno je u stanarsko pravo, a tijekom kasnijih godina to se pravo pretvorilo u pravo “zaštićenog najmoprimca”.
Europski sud sada je u presudi Statileo protiv Hrvatske zauzeo stajalište da mora postojati ravnoteža između prava vlasnika nekretnine i zaštićenog najmoprimca, a u svrhu uspostavljanja te ravnoteže donesen je i Pravilnik o registru stanova u privatnom vlasništvu kojim će se formirati registar stanova u privatnom vlasništvu u kojem žive zaštićeni najmoprimci, sve u svrhu pravilne i pravedne naknade prema vlasniku nekretnine.

Da bi vlasnici stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci mogli ostvariti to svoje pravo ili da bi zaštićeni najmoprimci ostvarili pravo koje je regulirano Zakonom o načinu izvršavanja presuda Europskog suda za ljudska prava, svi koji imaju pravni interes, znači vlasnici i stanari moraju podnijeti prijavu stana u Registar. Rok za prijavu stana istječe 15. srpnja 2024.
Zakonom je predviđeno pet programskih mjera za trajno rješavanje statusa osoba koje imaju status zaštićenog najmoprimca u stanu u privatnom vlasništvu, kao i trajno rješavanje prava vlasnika tih privatnih stanova.

U Hrvatskoj prodaju kuće za manje od eura, ali nisu za sve: Objavili uvjete za kupnju

Programske mjere su: 1) nagodba između stranaka, 2) isplata iznosa koji prema zakonu pripada zaštićenom najmoprimcu, 3) useljenje zaštićenog najmoprimca u stan u vlasništvu RH za koji plaćaju minimalnu najamninu, 4) otkup stana od vlasnika i ostanak zaštićenog najmoprimca u stanu, 5) zamjena stanova između vlasnika i RH u kojem slučaju zaštićeni najmoprimac ostaje živjeti u stanu u kojem je smješten.

Uz navedeno, Zakonom je predviđena i subvencija najamnine u prijelaznom razdoblju i isplata solidarne naknade kao pomoć za preseljenje za ranjive skupine. Zaštićena najamnina bila je sramno niska pa mnogi vlasnici privatnih stanova nisu niti htjeli pristupiti sklapanju ugovora o najmu. Iz presude Statileo protiv Hrvatske proizlazi da je Hrvatska dužna regulirati naknadu najamnine vlasnicima prema tržišnoj vrijednosti, a ne u minimalnom iznosu kako je to do sada bila praksa. Takva zaštićena najamnina iznosila je od 2005. nadalje prosječni mjesečni iznos od svega dvadesetak eura, što je daleko od tržišne naknade.

Vlasnička prava

Europski sud za ljudska prava utvrdio je da “pravo na stan” na koji se pozivaju zaštićeni najmoprimci za vlasnika stana znači ograničavanje prava vlasništva, što je protivno Ustavu koji jamči pravo vlasništva i određuje da je u interesu Hrvatske moguće oduzeti ili ograničiti vlasništvo samo uz naknadu njegove tržišne vrijednosti. Europski sud za ljudska prava utvrdio je (suprotno ranijoj praksi) da je vlasnik stana u kojem živi zaštićeni stanar pretrpio značajnu štetu jer nije mogao naplaćivati tržišnu cijenu najamnine za korištenje stana, nije mogao biti u posjedu stana, niti je mogao njime raspolagati, odnosno iseliti stanara i prodati stan koji je njegovo vlasništvo, što sve ima za posljedicu povrede članka 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju. Zbog takvog pravnog uređenja i zaostavštine komunističkog i socijalističkog režima, vlasnici stanova bili su tijekom dužeg vremena podvrgnuti ograničenjima svoga prava vlasništva te su oštećeni i financijski i zbog nemogućnosti raspolaganja svojim stanovima. Sve navedeno dovelo je povrede načela mirnog uživanja vlasništva i do neopravdanog miješanja u vlasnička prava vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci.

Hrvatska ima obvezu izvršiti odluku Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv Hrvatske, a obveza izvršenja proteže se i na sve druge vlasnike privatnih stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci jer ograničenje prava vlasništva jedne skupine, prema stajalištu Europskog suda za ljudska prava nije interes zajednice. Opći interes zajednice traži pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta kojim se ne može opteretiti samo jedna stranka ili samo jedna određena društvena grupa, neovisno o tome koliko su važni interesi druge grupe ili zajednice u cjelini. Nije u interesu zajednice tako sveobuhvatno ograničenje vlasničkih prava u kojima ne postoji pravedna raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je nastao kao posljedica reforme u stambenom sektoru, točnije, sav financijski teret pao je na vlasnike oduzete imovine. Stoga je Europski sud zauzeo stajalište da tužena Hrvatska treba poduzeti odgovarajuće zakonodavne ili druge opće mjere kako bi osigurala relativno osjetljivu ravnotežu između interesa najmodavaca i općeg interesa zajednice, u skladu s načelima zaštite vlasničkih prava prema Konvenciji.

Zakon o načinu izvršavanja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske i Pravilnik o Registru stanova u privatnom vlasništvu za koji je objavljen poziv na prijavu koji rok istječe 15. srpnja 2024., primjenjuje se na stanove u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima žive zaštićeni najmoprimci.

Prvi korak

Poziv je objavljen kako bi vlasnici stanova ostvarili pravo na povrat imovine i isplatu tržišne najamnine, dok bi se najmoprimcima omogućilo stjecanje vlasništva pod povoljnim uvjetima. Zakon i Poziv na prijavu odnosi se i na stanove u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba opterećenih teretom zaštićenog najma po osnovi bivšeg stanarskog prava koji su privremeno ispražnjeni zbog oštećenja uzrokovanih potresima iz 2020. godine, na zaštićene podstanare, na stanove u suvlasništvu u kojima na dan stupanja Zakona na snagu (23. travnja 2024.) stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava ako je najmanje jedan od suvlasnika fizička ili pravna osoba, na stanove koje je oduzela jugoslavenska komunistička vlast, a vraćene u vlasništvo prijašnjim vlasnicima prema odredbama posebnoga zakona.

Programskim mjerama obuhvaćena je mogućnost ukidanja zaštićenog najma uz mogućnost nagodbe stranaka kojom se utvrđuje visina najma i neodređeno vrijeme trajanja najma, zatim isplata odgovarajućeg iznosa novčanih sredstava zaštićenom najmoprimcu od strane Hrvatske u zamjenu za ukidanje statusa zaštićenog najmoprimca, iseljenje iz stana i predaja u posjed vlasniku, ukidanje zaštićenog najma i predaja u posjed vlasniku uz mogućnost da se zaštićeni najmoprimac useli u odgovarajući stan koji mu u najam daje Hrvatska i za koji plaća državnu najamninu uz mogućnost otkupa po posebnoj cijeni.

Prvi put u dugo vremena Hrvatsku zadesio šok na tržištu nekretnina: ‘Ti su me podaci začudili’

Četvrta programska mjera obuhvaća mogućnost sklapanja ugovora između vlasnika stana i Hrvatske o zamjeni stanova, tako da vlasnik stječe pravo vlasništva na praznim nekretninama u vlasništvu Hrvatske, a Hrvatska na stanu u kojem žive zaštićeni najmoprimci, i na kraju peta programska mjera kojom je moguće sklapanje ugovora između vlasnika stana i Hrvatske o kupoprodaji stana po tržišnim uvjetima uz omogućavanje dotadašnjem zaštićenom najmoprimcu ostvarenje prava na dom, tako da mu se priznaje pravo otkupa toga stana od Hrvatske po posebnoj cijeni, a zaštićeni najmoprimac ostaje u stanu u kojem je i do sada živio.

Da bi se programske mjere predviđene ovim Zakonom i realizirale, prvi je korak da vlasnici privatnih stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i ti zaštićeni stanari podnesu prijavu u Registar stanova u privatnom vlasništvu ni jedni ni drugi ne bi trajno izgubili svoja prava. Rok za prijavu istječe 15. srpnja 2024. do kad su stranke dužne dostaviti Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine popunjeni Obrazac i svu raspoloživu dokumentaciju.