Iako su mnogi najavljivali kako će ova godina donijeti barem blagi pad cijena nekretnina na hrvatskom ttržištu, svjedoci smo činjenice da se to očito ne događa. Barem ako je suditi prema kretanju cijena traženih nekretnina, a generalno se može govoriti tek o usporavanju intenziteta rasta.
Nadanja da će cijene nekretnina konačno početi posustajati, nakon godina snažnog rasta, uslijed uvođenja poreza na nekretnine ili pada interesa stranaca za kupnju u Hrvatskoj, ostaju i dalje uzaludna.
Relativno visok rast
“Rast traženih cijena nekretnina u internetskim oglasnicima upućuje na nastavak snažnog rasta ostvarenih cijena u prvoj polovini 2025. godine”, navode analitičari HNB-a u publikaciji Financijska stabilnost.
Pritom zaključuju da tržište stambenih nekretnina “ostaje u fazi ekspanzije”, uz relativno visok porast cijena u odnosu na većinu makroekonomskih odrednica.
Cijene kuća i stanova porasle su 10,4 posto u 2024. godini, nakon 11,9 posto godinu ranije. Istodobno, cijene u EU lani su u prosjeku rasle 3,3 posto dok su u prethodnoj godini pale za 0,3 posto.
Na godišnjoj su razini cijene stambenih nekretnina sporije rasle u svim regijama, najviše u Gradu Zagrebu i ostatku Hrvatske, dok je na Jadranu usporavanje rasta bilo manje izraženo.
Broj kupoprodajnih transakcija stabilizirao se u 2024. nakon dvije uzastopne godine u kojima je padao, dok je njihova ukupna vrijednost nastavila rasti. Broj kupoprodaja stambenih nekretnina, nakon pada od 6,3 posto u 2023. godini, u 2024. se stabilizirao, na razini za 12,5 posto nižoj nego u 2021. godini. Pritom se tržišna aktivnost nastavila smanjivati u Zagrebu i na Jadranu, dok je u ostatku zemlje porasla. Istodobno je ukupna vrijednost kupoprodaja stambenih nekretnina nastavila rasti potaknuta rastom cijena, po godišnjoj stopi od 11,8 posto, što je nešto brže nego prethodne godine (3,9%).
Aktivnost nerezidenata na hrvatskom tržištu nekretnina nastavila se smanjivati, ali znatno sporije nego prethodnih godina. Broj kupoprodaja u kojima sudjeluju nerezidenti smanjio se za oko pet posto. Na Jadranu, gdje je inozemna potražnja najzastupljenija, također se smanjio za oko pet posto, što je znatno manje u odnosu na pad od 30 posto u 2023. U skladu s time, nastavio se smanjivati i udio nerezidenata u ukupnim kupoprodajama, koji je u 2024. iznosio 7,2 posto, mjereno brojem transakcija, odnosno 13,4 posto, mjereno ukupnom vrijednosti.
Tržište stambenih nekretnina u Hrvatskoj ostaje u fazi ekspanzije, uz relativno visok porast cijena u odnosu na većinu makroekonomskih odrednica. Omjer otplata duga i dohotka ostaje povišen, ali bi njegovo smanjenje mogli potaknuti niži troškovi financiranja, dok intenzivni rast građevinske aktivnosti pridonosi ublažavanju cjenovnih pritisaka.
Unatoč povišenim stopama rasta cijena najma stambenih nekretnina u 2024. godini, one još uvijek rastu sporije od cijena nekretnina. Snižavanje kamatnih stopa na stambene kredite započeto početkom 2025. moglo bi potaknuti domaću potražnju i time ojačati pritiske na rast cijena.
Građevina i dalje raste
Građevinska aktivnost u Hrvatskoj nastavlja vrlo snažno rasti, potaknuta robusnom domaćom potražnjom i pojačanim optimizmom, što bi u određenoj mjeri moglo ublažiti pritiske na rast cijena stambenih nekretnina. S druge strane, rast cijena moglo bi ojačati smanjenje kamatnih stopa, kroz poticaj domaće i inozemne potražnje. Promjene stambene politike također će utjecati na izglede tržišta, pa će porezne olakšice podržavati potražnju, a porez na nekorištene nekretnine poticati ponudu. Prema privremenim podacima DZS-a, u travnju su, prema kalendarski prilagođenim indeksima, nastavljene pozitivne godišnje stope rasta obujma građevinskih radova, koje kontinuirano traju od lipnja 2020. Kalendarski prilagođen rast iznosio je 10,1 posto godišnje, što predstavlja ubrzanje u odnosu na godišnju promjenu u ožujku.
