Prošlo je šest mjeseci od uvođenja poreza na nekretnine i to je utjecalo isključivo na porast nekretnina u dugoročnom najmu, ne i na veću prodaju ili pad cijena stambenih objekata. Ukupno je, zaključno sa zadnjim danom ožujka, 28.713 više poreznih obveznika koji ostvaruju dohodak od najma nego je to bio slučaj u istom periodu lani, podaci su Porezne uprave u čijoj je evidenciji ukupno gotovo 240 tisuća legalnih iznajmljivača. Pretpostavlja se da je glavni razlog tome porez na nekretnine, no nije poznato koliko se osoba odlučilo na najam iz drugih razloga. Od četiri najveća grada, najviše ih je u Zagrebu, oko 56 tisuća (8291 više nego lani), slijede Rijeka s oko 7800 (+977), Split s gotovo 6800 iznajmljivača (+1040) i Osijek s nešto manje od šest tisuća (+643). Ti podaci odnose se isključivo na građane, odnosno fizičke osobe, ne i na tvrtke. Porezna uprava dodaje da podaci još nisu konačni jer sustav i dalje ažurira informacije pa su moguće manje promjene.
Osim što je porastao broj iznajmljivača, porasle su i cijene nekretnina. U prvom tromjesečju ove godine bile su 13,1 posto veće nego u istom lanjskom razdoblju, pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS). Cijene novogradnje porasle su za 14,3 posto u odnosu na prvo tromjesečje 2024., dok su za 12,7 posto više cijene postojećih stambenih objekata. “Došlo je do laganog povećanja broja nekretnina za dugoročan najam. Mislim da će se pravi efekti vidjeti tek kad ljudi počnu dobivati uplatnice za porez’’, smatra Branko Papeš, direktor Dogma nekretnina, riječke tvrtke specijalizirane u prometu nekretnina.
(Pre)visoke cijene
Upitan kako objašnjava porast dugoročnog najma, Papeš kaže: “Veći je postotak iznajmljenih stanova. Što se tu dogodilo? Rekao bih da su oni koji su iznajmljivali na crno sada podstanare prijavili da ne bi plaćali porez. To povećanje znači da su se ljudi porezno disciplinirali i to je već veliki iskorak.’’ Da ćemo veće promjene vidjeti tek kad vlasnicima počnu stizati uplatnice, vjeruje i vlasnik agencije Opereta Boro Vujović. U njegovoj tvrtki krajem ožujka, kada je istjecao rok za prijavu podataka za oporezivanje, vidjeli su povećan interes vlasnika za stavljanjem nekretnina u najam.
“Kad počnu stizati uplatnice tada će možda još dio vlasnika promijeniti svoju perspektivu. Porez je nešto postigao, ali više u sklopu paketa svih odluka koje su donesene. Osim poreza, imamo i zabranu iznajmljivanja stanova kao apartmana, drugačiji porezni tretman apartmana od stana i povećanje poreza na dohodak od kratkoročnog iznajmljivanja. Svi ti čimbenici djelovali su da se dio vlasnika prebaci iz kratkoročnog u dugoročno iznajmljivanje, no sve to nije još uvijek onaj učinak koji bi bio potreban da bi se preokrenuli trendovi na tržištu’’, naglašava Vujović.
Iz Porezne uprave su nam kazali da su svi relevantni podaci za potrebe utvrđivanja poreza na nekretnine u fazi obrade, a postupci provjere i usklađivanja još uvijek traju. “Iznimno u 2025. godini prva rješenja o utvrđivanju poreza na nekretnine mogu se očekivati krajem trećeg kvartala s obzirom na rokove utvrđene zakonom za razmjenu podataka potrebnih za utvrđivanje poreza’’, poručili su iz Porezne uprave. Podaci pokazuju da deset posto kućanstava u Hrvatskoj ima drugu nekretninu te da se oko 600 tisuća nekretnina ne koristi. Na obali je došlo do pada trenda izbacivanja domaćih podstanara kako bi se stanovi iznajmili turistima, svjedoči Aljoša Vučetić, vlasnik pulske agencije za nekretnine Maris. “Najbitnije je to što neće opet ljude izbaciti pred ljeto. Mislim da su ljudi, kad su stavili na papir, shvatili da sada puno više dobiju dugoročnim nego kratkoročnim najmom’’, rekao je Vučetić.
“Visoke cijene su i dalje glavna prepreka tome da bude više prodaja. Uz to, ponekad su u ponudi opcije poput nekretnina gdje su vlasnici od jednog stana napravili tri i sad bi to htjeli prodavati. Tko će to kupiti? Nitko’’, dodaje Vučetić tvrdeći da taj porez “nikako nije pomogao mladima na obali da dođu do prve nekretnine”.
Stroži uvjeti
Podsjetimo, porez je uveden kao transformacija dosadašnjeg poreza na kuće za odmor zbog tri razloga: priuštivog stanovanja, želje za prebacivanjem težišta oporezivanja s rada na imovinu i prevelikog broja nejasnoća u dosadašnjem poreznom opterećenju. Osim zakonskih pravila, i financijski uvjeti ostavili su svog traga na nekretninskom tržištu. Eurovillin agent za nekretnine Andrej Vučković nam kaže kako su, uoči prvog dana srpnja, primijetili veći broj kupoprodaja nego najma.
“Razlog tome više je u tome što su banke od prvog srpnja postrožile uvjete kreditiranja. Tako su se svi koji su imali uvjete za kupoprodaju odlučili na taj potez’’, rekao je. S prvim danom srpnja na snagu su stupile nove mjere HNB-a koje su bankama nametnule nova pravila o vrijednosti nekretnina u zalogu i omjerima pokrivenosti, što u praksi za klijente znači zatezanje uvjeta kredita. Vučković kaže da ostaje vidjeti što će biti s prodajnim trendovima nakon srpnja.
Boro Vujović naglašava da, dok se ne počnu ozbiljno “proizvoditi” stanovi u suradnji države i lokalne samouprave za priuštivo stanovanje, situacija neće sama promijeniti sama od sebe, dok Papeš povećanje ponude na tržištu nekretnina očekuje krajem godine.
