Avison Young objavio je novi pregled tržišta nekretnina u Hrvatskoj u kojem konstatiraju povećanu živost, posebno u segmentu uredskih prostora i logističkih skladišta.
Razvojna aktivnost je u porastu u svim segmentima, unatoč prinosima od razvoja koji su (pre)blizu prinosima postojećih CRE investicija, nudeći malu ili nikakvu premiju za rizik razvoja u usporedbi s kupnjom postojećih nekretnina koje generiraju prihod.
Zagrebački uredski prostori
“Najamnine u uredskom sektoru konačno su dosegle razine koje opravdavaju novu izgradnju, a utrka za novi najviši uredski toranj u glavnom gradu je u tijeku. HTL sektor bilježi još jednu rekordnu sezonu, s nekoliko novih značajnih projekata i međunarodnim brendovima koji ulaze na tržište. Trgovci na malo i developeri maloprodajnih parkova nastavljaju s daljnjim širenjem, unatoč zasićenosti u nekoliko gradova.”, poručuju iz Avison Younga.
Novi ciklus razvoja konačno je započeo na zagrebačkom tržištu uredskih prostora. Utrka za novi najviši uredski toranj u gradu je u tijeku. Projekti u izgradnji uključuju cca. 60% shema izgradnje za najam, 20% shema izgradnje za kupnju/vlasničko stanovanje, a ostatak je namijenjen za prodaju po dijelovima.
Mnoge tvrtke su odgodile preseljenja u posljednjih nekoliko godina jer je tržištu nedostajala moderna ponuda u središnjem poslovnom području (oko Vukovarske, Savske, Heinzelove i sjevernog dijela Radničke).
Stopa slobodnih prostora u Zagrebu je na povijesno niskoj razini, ispod 2,5%, dok u ostatku zemlje ostaje u jednoznamenkastim brojkama za zgrade klase A. Nedostatak uredskog prostora rezultirao je povećanjem traženih cijena najma za nove ugovore o najmu. Dovršetak zgrada u središnjem poslovnom centru mogao bi povećati prosječnu stopu slobodnih prostora na tržištu za nekoliko postotnih bodova. Nova ponuda također će stvoriti pritisak na smanjenje cijena najma u zgradama klase B.
Što se tržišta maloprodaje tiče, planira se gradnja preko 240.000 m² pretežno trgovačkih parkova planiranih u sljedeće 2-4 godine. Planirani rast predstavlja povećanje ukupne ponude od 15%, ravnomjerno raspoređene po županijama.
Posljednjih godina, rastuća potrošnja potaknula je brzo širenje maloprodajnog sektora. Međutim, pojavili su se znakovi usporavanja rasta potrošnje, a neki gradovi bilježe zasićenost maloprodajnim formatima. I dalje se bilježi značajan interes developera, investitora i vlasnika-stanara koji posluju u proizvodnom i logističkom sektoru.
Živo u logistici
Nakon završetka, RC Zona Samobor prostirat će se na 86.000 m², postajući jedno od najvećih logističkih i distribucijskih središta u Hrvatskoj. Prostor klase A sada čini 39% ukupne nacionalne površine skladišta – što je značajno poboljšanje.
Projekt Rijeka Gateway jedno je od najznačajnijih hrvatskih logističkih ulaganja, s ciljem transformacije riječke morske luke u najbržu ulaznu točku u srednju Europu. Uz potporu APM Terminals (Maersk) i ENNA Logic, kontejnerski terminal vrijedan 380-500 milijuna eura otvarat će brodove do 18.000 TEU i preko 1 milijun TEU godišnje nakon što bude u potpunosti dovršen.
Prosječna stopa slobodnih skladišnih i logističkih nekretnina bila je ispod 3% u prvoj polovici 2025., bez obzira na klasu prostora, zbog velike potražnje zakupaca. Hoteli i odmarališta činili su samo 15% ukupnog kapaciteta kreveta, ali preko 26% ukupne popunjenosti u turističkim smještajnim objektima. Privatni smještaj i dalje dominira ukupnom ponudom, ali s niskom ukupnom popunjenošću od oko 64 dana godišnje.
Postoji značajna razvojna aktivnost u sektoru privatnih smještaja, unatoč tome što su prinosi na trošak usporedivi s prinosima na postojeća ulaganja. Što se stanogradnje tiče, aktivnost je blizu rekordnih razina iz razdoblja prije globalne financijske krize. U Zagrebu je aktivnost čak 70% niža od vrhunca, sa samo 2635 novih stanova izgrađenih 2024. Novi zagrebački GUP dodatno mogao bi ograničiti potencijal razvoja u gradu.
Bilježi se 25% manje tranakcija u usporedbi s vrhuncima tijekom 2021. i 2022. godine, uglavnom zbog rastućih kamatnih stopa, nedostatka novih projekata i usporavanja potražnje međunarodnih kupaca (Njemačka, Austrija). Domaći developeri činili su preko 90% ukupne aktivnosti, uz ograničenu prisutnost velikih međunarodnih developera.
