Udruga investitora u elitni turizam na Jadranu smatra skandaloznim prijedlog izmjena Zakona o prostornom uređenju koji je upućen u proceduru javnog savjetovanja. Posebno im smeta zabrana etažiranja u turističkim zonama i gradnju unutar golf-terena. A to znači da se višestambeni objekti, poput turističkih zgrada za smještaj, ne mogu više dijeliti na manje jedinice koje se potom mogu prodavati ili iznajmljivati zasebno. Etažiranje nije moguće na područjima planiranim isključivo kao ugostiteljsko-turističke zone izvan naselja, gdje se ne dozvoljava njihova podjela na pojedinačne vlasničke jedinice.
Redakciji Morskog HR javila se skupina vrlo ozbiljnih investitora u hrvatski turizam koji smatraju da prijedlog ovog Zakona, kojeg je u javnu raspravu uputilo Ministarstvo graditeljstva, prostornog uređenja i državne imovine, na čelu s Brankom Bačićem, može samo naštetiti hrvatskom turizmu, posebno onom dijelu koji se odnosi na ekskluzivne goste kojim težimo. Zbog osjetljivosti teme poslovanja u Hrvatskoj, zasad žele ostati anonimni, ali zato najavljuju svoje udruživanje:
– Ovim su ugroženi i brojni projekti koje je i sama Vlada RH označila kao projekte od strateškog interesa, poput, primjerice Hvar Luxury Resort, Livka na Šolti ili pak Marina Resort Cavtat. Gradnja je već započela ili se planira započeti na Dubrovačkom primorju (Projekt Tri sestrice), u Primoštenu i Rogoznici, na Braču i Šoltu. Ako bi u potpunosti zabranili etažiranje, onda bi i onemogućili financijsku održivost hotela s pet zvjezdica, po modelu modele branded residences (BR) pod hotelskim upravljanjem koji su globalni standard – kaže naš izvor i dodaje:
– Na putu smo da postanemo najgora zemlja za investicije u elitnom turizmu, ukoliko se ovakav zakon usvoji.
“Radimo pravnu nesigurnost, a Zakon bi zbog kolizije s drugim, bio protuustavan”
– Zakon o vlašnistvu idrugim stvarnim pravima bavi se između ostalog etažiranjem i međuvlasničkim odnosima. Ako bi se pitanje etažiranja rješavalo Zakonom o prostornom planiranju, tada bi se istim Zakonom moralo definirati i etažiranje poslovnih proistora, zgrada i ostalih građevina. Radimo pravnu nesigurnost i koliziju dvaju zakona. Naravno temeljem toga, sam zakon bi po sebi bio protuustavann, jer bi se po jednom zakonu u stambenoj zgradi mogao etažirati apartman, a po drugom zakonu ne bi mogao u turističkom naselju. Sve to investitore dovodi u pravnu nejednakost – poručuju investitori.
– Zbog ranijih zakona u kojima je bilo zabranjeno etažiranje, kao nusprodukt smo imali kaotičnu apartmanizaciju i betonizaciju jadranske obale. Posljedice su mjesta poput primjerice Vira ili Novalje. Umjesto rješevanja problema kroz urbanističke planove, kontrolu i upravljanja visoke kvalitete, danas imamo urbanisticki kaos i produljenje legalizacije po tko zna koji put – dodaju.
Investitori pak vjeruju da je Bačić inicijalno bio protiv ovakvog prijedloga Zakona, na kojeg ga je navodno nagovorio ministar turizma Tonči Glavina. Zbog toga su, tvrde, posebno ljuti:
– Glavina se najprije zamjerio malim iznajmljivačima apartmana, a sad preko novog Zakona o prostornom uređenju se želi usmjeriti na uništenje elitnog turizma – kažu nam investitori.
Stoga, ponukani neprihvatljivim prijedlogom izmjena Zakona o prostornom uređenju koji je upućen u proceduru javnog savjetovanja, inicijalni odbor ove Udruge u osnivanju upućuje poziv: SVIM VLASNICIMA turističkih zona i golf-terena da se jave i sudjeluju na osnivačkoj skupštini Udruge investitora u elitni turizam na Jadranu, posebno vlasnike projekata koji su spremni za skoru realizaciju i početak gradnje.
– Dok Ministarstvo turizma predlaže zabranu etažiranja u turističkim zonama, smatramo važnim naglasiti da je etažiranje dopušteno i jasno regulirano u svim glavnim konkurentskim destinacijama unutar Europske unije. Europske vrijednosti počivaju na slobodi poduzetništva, tržišnom natjecanju i održivom razvoju.
| Država | Status | Pojasnjenje |
| Hrvatska | ❌ Zabranjeno | Etažiranje apartmana/vila u turističkim zonama je zabranjeno. Pravna osnova: Zakon o prostornom planiranju. Ranije: Pravna osnova Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Često se koristi0 u condo-hotel i branded residences projektima. |
| Španjolska | ✅ Dozvoljeno | Vrlo razvijeno, posebno na Balearima i Kanarima. Apart-hoteli i residencias turisticasse etažiraju, a jedinice se prodaju privatnim investitorima. Obvezno je zajedničko upravljanje i najam preko operatora. |
| Portugal | ✅ Dozvoljeno | Model Touristic Apartments i Condo-hotela službeno je zakonski definiran. Etažiranje dopušteno, ali vlasnici moraju jedinice staviti u sustav upravljanja najmom. |
| Grčka | ✅ Dozvoljeno | Moguće etažiranje vila i apartmana u turističkim naseljima. Propisi traže da dio projekta bude u funkciji najma (hotel-condo model). |
| Italija | ✅ Dozvoljeno / Ograničeno | Postoji model residenze turistico-alberghiere. Etažiranje moguće, ali komplicirano birokratski. Često jedinice prodane privatnicima moraju biti u rental poolu kojim upravlja hotel. |
| Austrija | ✅ Dozvoljeno / s uvjetima | Etažiranje apartmana je moguće, ali u turističkim zonama kupac često dobiva ograničeno pravo korištenja (npr. max. 6 tjedana godišnje), a ostalo mora biti u najmu preko operatora. |
| Njemačka | ✅ Dozvoljeno / s uvjetima | Etažiranje apartmana moguće, ali gradovi ograničavaju turističko korištenje (npr. Berlin, München). U resortima se dopušta, ali uz obvezu upravljanja najmom. |
| Francuska | ✅ Dozvoljeno / s uvjetima | Model Résidences de Tourisme: vlasnici kupuju jedinice, ali obavezno daju u najam preko licenciranog operatora (Pierre & Vacances, Odalys). Slobodno etažiranje bez operatora nije dopušteno. |
Naša misija je zajednički nastup, uz angažman najboljih domaćih i inozemnih odvjetnika, lobista, konzultanata i PR stručnjaka, a sve kako bismo spriječili usvajanje rješenja koja stvaraju nesigurnost i obeshrabruju investicije. Istovremeno ćemo raditi na usklađivanju s europskim praksama i tražiti zakonodavni okvir koji osigurava ravnopravne uvjete s mediteranskim zemljama konkurentima.
Poseban naglasak stavit ćemo na održivost i partnerstva kroz pristup relevantnim međunarodnim organizacijama poput GSTC-a (Global Sustainable Tourism Council) te na integraciju globalnih standarda održivog turizma. Time želimo osigurati prepoznatljivost Hrvatske kao destinacije elitnog turizma s globalno poznatim brendovima i hotelskim lancima najviše kategorije.
Ujedinjeni zajedno, lakše ćemo spriječiti ovaj i svaki budući pokušaj promjene zakonskog okvira koji investitore dovodi u pravnu i tržišnu nesigurnost.
Termin i lokacija održavanja osnivačke skupštine bit će objavljeni u narednih desetak dana – poručuju iz Udruge investitora u elitni turizam na Jadranu, koja okuplja ulagače, vlasnike i vizionare posvećene razvoju turističkih zona i projekata najviše kvalitete.
– Naša zajednica nastala je kao odgovor na potrebu za snažnim i jedinstvenim glasom u pregovorima s institucijama i u predstavljanju Hrvatske na globalnoj turističkoj sceni. Zalažemo se za stabilno i predvidljivo investicijsko okruženje, pravnu sigurnost i održivi rast. Naš cilj je očuvati privlačnost Jadrana za buduće generacije i osigurati da Hrvatska zauzme mjesto među vodećim destinacijama elitnog turizma u svijetu – poručuju na svojim stranicama, gdje pozivaju i nove članove na svoju osnivačku skupštinu.
Svi investitori koji se prepoznaju u ovoj priči, mogu se pridružiti i prijaviti putem elektroničke pošte: prijava@udrugainvestitorauelitniturizam.com
Jurica Gašpar
