Ima ih samo 348, rade možda i najmisteriozniji posao u Hrvatskoj i zarađuju ogroman novac na apsurdnoj tarifi

U Hrvatskoj ih je 348 i već su malo više od trideset godina prisutni u svim važnim trenucima naših života, od radosnih poput kupnje automobila ili vlastitog doma, do teških trenutaka ostavinske rasprave nakon smrti člana obitelji ili pak svima omraženih ovrha, a bez njih ćemo teško podignuti i kredit. Riječ je, naravno, o javnim bilježnicima čija je profesija, iako su i sami pravnici, javnosti često “skrivenija”, odnosno, nisu toliko prisutni kao odvjetnici koje svakog dana gledamo na malim ekranima ili u novinama.

Neki od njih još se sjećaju kako su počeli s “drvenim pečatom” kada je 1995. uvedena javnobilježnička praksa, dok “notari” novog doba rade u potpuno digitaliziranom okruženju. No, kako dolaze do klijenata, kako postižu da banke prije kredita svoje klijente šalju baš njima, koliko zarađuju te kako se bore s čestim problemima poput krivotvorenja potpisa, pitanja su koja smo postavili nekolicini poznatijih javnih bilježnika. Među njima je najistaknutiji bivši sudac Mladen Ježek, čiji ured nadomak Langova trga, u strogom centru Zagreba, zapošljava osam ljudi. On je jedini ovlašten za posao javnog bilježnika, drugi su zamjenici, prisjednici ili administrativno osoblje. Kaže kako je danas bilježnicima teže nego prije.

“Lokacija je nekoć bila glavna, danas više nije. Ključan je ugled, reputacija bilježnika, a ima tu često i lobiranja, poznanstava s odvjetnicima, razni su načini na koje pojedini bilježnici dolaze do klijenata”, kaže nam. Pitanje omraženosti zbog ovrha jedno je od prvih kojeg se dotičemo.

Broj bodova

“Tu su javni bilježnici nepravedno ocrnjeni. Ovršni postupci dolaze nam automatski, baš kao i ostavinske rasprave. To je posao koji nam dolazi bez pitanja, sud ga jednostavno dodijeli nama. Situacija je takva da bi osoba koja u uredu javnog bilježnika radi samo na poslovima ovrhe teško zaradila svoju mjesečnu plaću. Iz tih se razloga, od nepovoljnog financijskog položaja do nedostatka kadra, neki pokušavaju izuzeti iz tog neprofitabilnog, a zahtjevnog posla”, kaže bilježnik Ježek, ističući da ni ranije javni bilježnici nisu zarađivali na ovrhama. Najveći se trošak odnosio na troškove FINA-e, institucije koja, kaže Ježek, ne postoji nigdje u Europi jer nema potrebe. Dodaje da su ostavinske rasprave ipak nešto lukrativnije jer se nagrada javnog bilježnika temelji na vrijednosti nasljedstva, ali i tu postoji “kvaka”.

Naime, rad javnog bilježnika ocjenjuje se bodovima, odnosno, svaka radnja ima točno propisan broj bodova. Od 1995., kada su nastali, javnim se bilježnicima cijena boda nije mijenjala sve do 2024. Ako se zna da je do tada bila jedan euro i 33 centa, a sada je fiksirana na dva eura, jasno se vidi, kaže Ježek, da tarife rastom nisu pratile inflaciju. Urede to dovodi u problem jer teško mogu zadržati i privući kadar koji može bez problema za veći novac raditi u javnom sektoru ili odvjetničkim uredima, gdje su plaće značajno rasle, i do 60 posto. Kao apsurd ističe spomenute ostavinske rasprave.

“Tu se nagrada bilježnika određuje po vrijednosti imovine koja se nasljeđuje. No maksimalna je nagrada bilježnika 450 eura. Neki ostavinski postupci završe jednom raspravom, neki se otegnu i zahtijevaju niz radnji koje treba odraditi. Aktualna je zakonska situacija takva da bilježnici dobiju 450 eura i za jednostavan postupak u kojem je netko naslijedio stan kao i za složeni postupak u kojem je potrebno razriješiti vlasništvo nad, recimo, četirima luksuznim vilama, vikendicama, jahtama…”, kazuje Mladen Ježek.

Nova odluka

Objašnjava nam kako javne bilježnike imenuje država, i to putem javnog natječaja Ministarstva pravosuđa, a njihov je broj točno određen. Naravno da ih je u Zagrebu najviše, ali ih zato kronično nedostaje, kaže Ježek, na jugu Hrvatske, napose na otocima, gdje također postoje gradovi i postoji potreba, ali javnobilježničkih ureda nema. “Tu je i obveza koju nam je država nametnula novom odlukom da ured javnog bilježnika mora biti otvoren dva sata nakon kraja radnog vremena zemljišnoknjižnog ureda. Istovremeno, najveći se dio posla radi ujutro, što nas dovodi u situaciju da moramo imati radnike za dvije smjene, što nije financijski lako, a teško je naći i zadržati kadar”, kaže Ježek pa ističe kako je jedan od problema to što je odvjetništvo ustavna kategorija, dok javni bilježnici to nisu, a unatoč tomu, država se na njih uvelike oslanja u sve više postupaka.

Oni koji posluju s profitom jesu bilježnici koji uspijevaju “namamiti” velike klijente. Naročito su vrijedni postupci osnivanja, spajanja poduzeća, složenijih kupoprodaja i drugi, gdje bilježničke tarife mogu dosegnuti visoke iznose, no za takve se poslove treba nekako izboriti. Oglašavanje je bilježnicima zabranjeno, baš kao i odvjetnicima. Stoga nema druge nego osloniti se na poznanstva s odvjetnicima te biti stalno “prisutan”, osluškivati što se događa u kompanijama, pratiti stanje tržišta nekretnina, znati agencije i bankare… Ured Željke Maroslavac danas slovi kao jedan od najvećih i najzaposlenijih javnobilježničkih ureda u državi, unatoč tomu što je smješten u Novom Zagrebu. Ona je ujedno i među prvima koji su ured otvorili čim je Hrvatska uvela taj sustav.

“Svojim i radom svojih djelatnika uspjeli smo stvoriti uspješan i prepoznatljiv ured, sve te godine maksimalno smo posvećeni poslu, zbog čega su nas klijenti prepoznali i ostali nam vjerni. Kad je riječ o promjenama u poslovanju od početka javnobilježničke službe, napredovali smo u smislu da smo počeli s drvenim pečatom, a sada je služba digitalizirana u svakom smislu. Najvidljivije su promjene u službi u zemljišnoknjižnim poslovima. Otkako su javni bilježnici jedini ovlašteni podnositi prijedloge za uknjižbu, situacija se znatno poboljšala, na način da se uknjižba bilo kojeg zemljišnoknjižnog prava rješava relativno brzo. Naravno, sve ovisi o svakom pojedinom zemljišnoknjižnom sudu, ali su rokovi uknjižbi jako smanjeni na zadovoljstvo stranaka”, ističe Maroslavac. Dodaje kako se osjeti da se sve više ljudi odlučuje ovjeriti svoj ugovor o davanju stanova, kuća i poslovnih prostora u najam, jer im potpis javnog bilježnika daje veću sigurnost.

Smanjeno zanimanje

Kao i Ježek, Maroslavac ističe da se javni bilježnici suočavaju s niskom vrijednošću bodova te tarifa koje se desetljećima nisu mijenjale. “Kako se povećavao i opseg poslova bilježnika, s naknadama koje nisu pratile taj opseg poslova, javni su bilježnici došli u problem jer više nisu mogli pratiti plaće državnih službenika i namještenika u javnoj upravi, nisu više bili konkurentni službenicima u državnom i javnom sektoru jer su se njihove plaće povećavale 16 puta s godinama, a iznos boda javnih bilježnika sve te godine nije se mijenjao”, kaže javna bilježnica Maroslavac. Ovih 30 godina značajno se povećao i broj javnobilježničkih mjesta, koji je po njezinu mišljenju dosta neravnomjeran i ne zna se po kojim su se kriterijima određivala pojedina mjesta.

“Pri odabiru lokacija poslovnih prostora novoimenovani bilježnici fokusirani su isključivo na lokacije bliže bankama, pa čak i u samim njihovim zgradama ili u trgovačkim centrima, tako da su često javnobilježnički uredi jako blizu jedan drugomu. Zanimanje za nova bilježnička mjesta je smanjeno, pa godinama ima nepopunjenih javnobilježničkih mjesta, mislim da ih je trenutačno četiri, a osamdeset ureda nema zamjenika javnog bilježnika, javnobilježničkog prisjednika, dok većina novih ureda započinje rad s jednim službenikom. Već se godinama za mjesto bilježnika ne javljaju suci i odvjetnici koji su imali prednost pri imenovanju”, kaže Maroslavac. Slaže se s ocjenom našeg prethodnog sugovornika da su ovrhe neprofitabilan posao za javne bilježnike, suprotno uvriježenom stavu javnosti.

“Danas je za tisuću ovrha naša nagrada 20.000 eura, a troškovi 50.000 eura. U usporedni bilježnika i odvjetnika, nagrada bilježnika za izdavanje rješenja o ovrsi iznosi 50 eura, a trošak odvjetnika iznosi 150 eura. Moram napomenuti da mi nije žao što odvjetnici imaju takvu tarifu, nego što bilježnik koji donosi rješenje o ovrsi ima puno više posla i odgovornosti pri donošenju rješenja”, kaže Maroslavac, čiji je ured lani donio 1799 rješenja o ovrsi. Ističe kako su od početka bili velik ured, a danas ima 15 zaposlenih te obavljaju širok spektar poslova javnog bilježnika, od trgovačkog prava, zdravstva, školstva, socijale, kulture gospodarstva, imovinskopravnih poslova zemljišnog prava, povjerenici su suda u ostavinskim i ovršnim postupcima, a posebno ističe solemnizacije raznih ugovora te ovjere potpisa.

Apsurdna tarifa

Izmjenama zakona radi rasterećenja sudova na te je ljude pao teret ovrha, ostavinskih rasprava i drugih izvansudskih postupaka. Nitko, čini se iz naših razgovora s bilježnicima, nije time oduševljen. “Neki javni bilježnici nažalost ne mogu ni kvalitetno niti stručno obavljati te ‘prebačene’ poslove, s obzirom na financijsku situaciju, jer zbog povećanja opsega poslova imaju i dodatne troškove, naročito troškove zapošljavanja i plaća. Zato ne mogu obavljati poslove koji su im dani bilo kao izvorni ili povjereni poslovi, i traže od sudova da ih se oslobodi takvih poslova s obzirom na to da su im neprofitabilni, a nemaju ni kadra”, kaže Maroslavac, priznajući da je većina tih poslova posve neisplativa. Dodaje kako su bilježnici suočeni i s apsurdnom tarifom od nula bodova, koliko košta podnošenje prijedloga za upis na temelju rješenja o nasljeđivanju, prijedlog za upis na temelju javnobilježničkog akta ili privatne isprave koje solemnizira javni bilježnik, odnosno privatne isprave koje ovjerava sudac nadležnog suda, prijedlog za ispravak pogrešnog upisa i podnošenje podnesaka kojima se ne predlaže upis u zemljišnu knjigu. Ističe da je Ustavni sud ukinuo takvu odluku jer javnobilježnički rad ne može biti besplatan, ali ništa se nije promijenilo.

“Naša je ovjera potpisa šest eura i to je najčešći i naoko jako jednostavan posao, a u stvarnosti može biti jako problematičan i opasan. E, pa vi sad izračunajte koliko ovjera treba za nekakav solidan prihod”, kaže Maroslavac. Istinitom se pokazala, kaže, izjava nekadašnjeg ministra pravosuđa Ivice Crnića, u čije je vrijeme i osnovana javnobilježnička služba u Hrvatskoj, da je najveća “reklama od usta do usta”. Usmena predaja prenosi se od klijenta do klijenta, tako da njezin ured ima klijente iz svih područja, ali nema neke specijalne klijente kao što su banke ili velika trgovačka društva, te zato nema ni “potresa” koji se može dogoditi kad tako velik klijent propadne pa bilježnik dolazi u problem. Ono što im se događa, kaže, vrlo je opasno i zabrinjavajuće. “Sve se češće susrećemo s pojavom falsificiranja različitih dokumenata, najčešće su to punomoći. Osobno sam predlagala da se osnuje registar punomoći kako bismo u svakom trenutku mogli provjeriti je li ona pravovaljana ili ne. Uvjerena sam da bismo tako smanjili velik broj kaznenih djela i problema koji nastaju zbog falsificiranih dokumenata. Javni bilježnici baš su zbog problema otkrivanja takvih dokumenata, posebice punomoći, dobili uvid u evidenciju MUP-a, u kojoj provjeravamo podatke stranaka. Međutim, sad su se pojavila nova kaznena djela, u kojima su davatelji punomoći osobe iz inozemstva, a mi takve punomoći ne možemo provjeravati. No svejedno je otkriven veći broj takvih falsificiranih punomoći, a na temelju njih su najčešće zaključivani ugovori o kupoprodaji nekretnina”, otkriva nam ugledna javna bilježnica.

Dodaje da i među javnim bilježnicima ima “kukolja”. Problem su otkrili kada su shvatili da im sve više klijenata dolazi s pitanjem koliko to košta “kod vas”. Doznalo se tako da pojedini bilježnici usluge naplaćuju više od ostalih. “S obzirom na to da je nama tarifa propisana zakonom, svi bi javni bilježnici trebali imati istu tarifu. Također, dolazi do ‘smjene’ bilježnika jer neki odlaze u mirovnu, dolaze ‘novi’ bilježnici koji imaju malo drugačije metode i način rada. Isto tako, sve se više događa da pojedine banke imaju ‘svoje bilježnike’. Time na jedan neprofesionalan i neprimjeren način tjeraju klijente da idu tim bilježnicima, što nekima daje monopol, i to nezakonito i neetično jer svaki klijent ima pravo odrediti kod kojeg će bilježnika on obavljati svoje poslove, ipak on snosi troškove obavljanja tih radnji”, ističe. Dodaje kako joj je žao što javnobilježnička služba u Hrvatskoj nikad nije dobila isključivu nadležnost u poslovima s nekretninama, što “imaju svi bilježnici, notari latinskog notarijata, pa čak i oni u našem bližem okruženju”.

Peti ortak

“Također, građane bi trebalo između ostalog upoznati s mogućnošću davanja anticipirane naredbe kao pravnog instrumenta u obiteljskom i zdravstvenom pravu, kojim poslovno sposobna osoba unaprijed daje upute i imenuje osobe za odlučivanje o ključnim pitanjima kao što su zdravlje i skrbništvo za slučaj da postane nesposobna za odlučivanje, a propisana je Obiteljskim zakonom, te omogućuje autonomiju volje, odlučujući o sterilizaciji, doniranju organa, mjerama za održavanje na životu i izboru skrbnika. Ona pruža pravnu sigurnost i zaštitu osobnih prava u situacijama kada osoba više ne može sama odlučivati o sebi”, napominje naša sugovornica.

Iz svega je vidljivo koliko je posao javnih bilježnika zapravo sveprisutan, ali i delikatan. Možda to najbolje ilustriraju događaji s početka milenija, kada je ured Ankice Hukelj dospio u središte medijske pozornosti jer je upravo ona ovjerila famozni ugovor u tadašnjoj aferi “peti ortak”. Njoj je i provaljeno u ured, iako nije činila ništa suprotno od posla javnog bilježnika. Štoviše, njezin su ured godinama u Zagrebu svi preporučivali te su se u njemu sklapali važni poslovi, vjerojatno i zbog lokacije: nalazi se u Mrazovićevoj ulici, u neposrednoj blizini policije u Petrinjskoj, gdje su se godinama izdavale osobne iskaznice, putovnice, vozačke dozvole, dozvole boravka za strance…, a u susjedstvu je i većina važnijih odvjetničkih ureda.

Otkako je Ankica Hukelj otišla u mirovinu, njezin je posao preuzeo sin Kristian, također jedan od 348 hrvatskih javnih bilježnika. U sklopu ovog malog istraživanja o javnobilježničkoj sceni htjeli smo u priču uključiti i njega, na što je pristao. No tjednima je odugovlačio, nije nalazio vremena za razgovor, obećavao je poslati odgovore tog dana, pa zatim idućeg… No, onda se prestao javljati.

Održivi model

Završnu riječ prepustili smo Nadi Kemec, predsjednici Hrvatske javnobilježničke komore koja nam je također ukazala na brojne manjkavosti sustava, ali i otkrila načine na koje javni bilježnici danas posluju. “Od uvođenja javnobilježničke službe u Hrvatskoj izgrađen je stabilan i provjeren sustav javne službe koji doprinosi pravnoj sigurnosti i učinkovitijem funkcioniranju pravosuđa, osobito u poslovima koji se obavljaju kao javna ovlast. Javni bilježnici nositelji su javnih ovlasti, a rad ureda financira se iz vlastitih prihoda, bez izravnog financiranja iz državnog proračuna, što je model koji se u praksi pokazao održivim, ali je istodobno osjetljiv na rast troškova rada i opće inflatorne pritiske. Broj zaposlenih u uredima mjeri se u nekoliko tisuća kada se uzmu u obzir javnobilježnički prisjednici, savjetnici, pravnici i administrativno osoblje. Sustav je u cjelini stabilan, ali se, kao i mnoge druge djelatnosti, suočava s izazovima dostupnosti usluge u pojedinim područjima te rastućih troškova poslovanja i zadržavanja stručnog kadra“, kaže na početku bilježnica Kemec.

Govoreći o načinima na koje javni bilježnici danas dobivaju poslove, ističe kako oni ne djeluju na tržištu na isti način kao druge pravne profesije. Oglašavanje i tržišno natjecanje strogo su ograničeni, pa se ugled i opseg rada ureda ne grade promocijom, nego kvalitetom rada, organizacijom, točnošću i pouzdanošću.

“Pri tome treba razlikovati poslove javne ovlasti, gdje se predmeti dodjeljuju javnim bilježnicima prema pravilima dodjele, od poslova u kojima stranke imaju slobodu izbora javnog bilježnika. Kada je riječ o institucionalnim strankama poput banaka i velikih sustava, u praksi se često traži ured koji može osigurati jasne rokove, standardizirane procese, dostupnost i visoku razinu uredne dokumentacije. No opseg posla nikada se ne smije tumačiti kao mjerilo sposobnosti drugih ureda, jer na raspodjelu i strukturu posla utječu brojni čimbenici, od lokacije i demografije do vrste predmeta i organizacije rada. U svakom slučaju, ključno je čuvati etičke standarde i izbjeći bilo kakav dojam zatvorenih krugova, jer stranke moraju imati stvarnu slobodu izbora, a povjerenje se mora graditi isključivo profesionalnošću i zakonitim postupanjem”, napominje.

Tabularna izjava

Preuzimanjem dijela poslova od sudova javni bilježnici postali su važna karika u funkcioniranju pravosudnog sustava, dodaje. Ostavinski postupci i ovrhe na temelju vjerodostojne isprave povjereni su javnim bilježnicima kao poslovi javne ovlasti, što znači da se predmeti dodjeljuju javnim bilježnicima u rad prema propisanim pravilima dodjele. To osigurava ravnomjerno sudjelovanje svih u obavljanju tih poslova, uz jedinstvena pravila postupanja.

“Riječ je o velikom volumenu predmeta koji zahtijeva visoku razinu točnosti, dobru administrativnu organizaciju i odgovornost, često uz kratke rokove. Neosporno je da su ti poslovi znatno rasteretili sudove, ali je velik dio operativnog opterećenja prebačen na javnobilježničke urede, koji su se morali prilagoditi jačanjem timova, ulaganjem u organizaciju rada i informatičku podršku, uz stalnu obvezu očuvanja standarda pravne sigurnosti”, ističe Kemec, koja također smatra da su javni bilježnici često nepravedno označeni u društvu zbog ovrha na kojima realno nemaju zarade. Kao i drugi, napominje da je tarifa za većinu postupaka fiksna i bilježnici na nju nemaju utjecaja. Na pitanje gdje se onda uistinu “vrti” novac u tom biznisu, predsjednica Komore kaže kako su to u pravilu radnje u kojima se sastavlja javnobilježnički akt, ovjeravaju privatne isprave, provodi sadržajna pravna kontrola te niz drugih poslova.

“Kod takvih radnji intenzitet stručnog rada i pravni rizik u pravilu su veći nego kod radnji koje se svode na potvrdu identiteta i činjenice potpisa. Važno je pritom precizno razlikovati isprave koje su relevantne u prometu nekretnina. Upis prava vlasništva u zemljišne knjige provodi se na temelju tabularne izjave, odnosno izjave o dopuštenju upisa s ovjerenim potpisom osobe koja dopušta uknjižbu. Takva izjava može biti sadržana u samom ugovoru o kupoprodaji kao tabularna klauzula, ali može postojati i kao zasebna tabularna izjava. Ni ugovor ni tabularna izjava ne moraju nužno biti solemnizirani da bi se upis mogao provesti, no razina pravne zaštite i sigurnosti koju stranke dobivaju razlikuje se ovisno o tome je li isprava samo potpisno ovjerena ili je prethodno sastavljena ili solemnizirana uz sadržajnu kontrolu i pouku. Kod ovjere potpisa javni bilježnik potvrđuje identitet potpisnika i činjenicu potpisa, ali ne preuzima odgovornost za sadržaj isprave kao kod isprava koje sastavlja ili solemnizira, pa stranke trebaju biti jasno informirane o toj razlici”, kaže.

Javna služba

Razlog dugog razdoblja bez usklađivanja tarifa vidi u prirodi javnobilježničke službe i činjenici da je tarifa propisana pa javni bilježnici ne mogu samostalno prilagođavati cijene tržišnim uvjetima. Svaka promjena tarife, kaže, ima i socijalnu i političku dimenziju jer izravno utječe na građane i gospodarstvo. Posljedica dugotrajnog neusklađivanja bila je, dodaje, da su tarife godinama zaostajale za rastom troškova rada, najamnina, tehnologije i plaća zaposlenika. U takvim okolnostima uredi sve teže zadržavaju kvalitetan kadar i održavaju organizaciju rada na razini koju javnost s pravom očekuje.

Prostor za poboljšanje postoji u nekoliko ključnih područja. Potrebno je osigurati predvidljiv i održiv tarifni sustav nagrada i naknada troškova koji omogućuje pokrivanje realnih troškova poslovanja ureda i stabilno planiranje, uz uvažavanje činjenice da je riječ o javnoj službi s propisanim pravilima i ograničenjima. Jednako je važno, kaže, unaprijediti dostupnost usluga u slabije pokrivenim područjima organizacijskim rješenjima i digitalnim postupcima ondje gdje su pravno i sigurnosno opravdani. Treći važan element je povjerenje javnosti, koje se jača transparentnim i preciznim objašnjavanjem uloge javnih bilježnika i strukture troškova, uz daljnje jačanje zaštite od zloporaba. Odgovornost je u tim procesima zajednička i uključuje zakonodavca, nadležno ministarstvo, druge institucije i strukovnu organizaciju, jer se samo koordiniranim pristupom može postići rezultat koji je dobar i za sustav i za građane.

“Bilo bi dobro za državu, a i građane, da se većina pravnih poslova sastavlja u obliku javnobilježničkih javnih isprava. Svaki pravni posao, kupoprodaja, zajam, najam, osnivanje i promjene u trgovačkim društvima i slično, sastavljen u tom obliku ima veću pravnu i dokaznu snagu i može biti ovršan. Onaj koji tvrdi drugačije mora to dokazati. Što je teško, ako ne i nemoguće. Dakle, posjedom takve isprave možemo biti sigurni da je pravni stručnjak uobličio naše želje i interese u skladu s pozitivnopravnim propisima, izbjegavamo skupo i dugotrajno vođenje parnice o pravom sadržaju i smislu posla, izbjegava se parnica o samom ishođenju ovršne isprave, a u slučaju osporavanja stranka koja tvrdi drugačije to mora i dokazati. Neke zemlje, na primjer Njemačka i Austrija, to su već učinile sa sastavljanjem kupoprodajnih ugovora”, zaključuje.