Svaki vlasnik koji odluči iznajmiti stan barem se jednom susreo s pričama o problematičnim podstanarima, od neplaćanja najamnine i uništavanja imovine do odbijanja iseljenja nakon isteka ugovora. U takvim situacijama mnogi najmodavci posežu za rješenjima poput promjene brava ili isključivanja režija, ne shvaćajući da time ulaze u zonu kaznenog djela.
Hrvatski zakon u tom je pogledu vrlo jasan, samovoljno izbacivanje podstanara je protuzakonito i može rezultirati čak i zatvorskom kaznom. Jedini ispravan put vodi kroz sud, a svaki pokušaj zaobilaženja procedure vlasnika lako može pretvoriti iz oštećene strane u prekršitelja.
Ključ zaštite i za najmodavca i za najmoprimca leži u kvalitetno sastavljenom ugovoru o najmu. Usmeni dogovori u praksi ne nude gotovo nikakvu pravnu sigurnost, dok pismeni ugovor, osobito ako je solemniziran kod javnog bilježnika, jasno definira sve bitne elemente, od visine najamnine i rokova plaćanja do trajanja najma i uvjeta otkaza. Bez takvog dokumenta vlasnik ima vrlo ograničene mogućnosti dokazivanja kršenja obveza, naplate dugovanja i pokretanja postupka iseljenja. U tom smislu, pravno kvalitetan ugovor nije trošak nego osnovni alat zaštite imovine.
Postupak zna potrajati
Ako najmoprimac ne poštuje ugovorne obveze, primjerice ne plaća najamninu ili režije, zakon propisuje točan redoslijed koraka. Najmodavac najprije mora poslati pismenu opomenu, preporučenom poštom s povratnicom, kako bi imao dokaz da je najmoprimac upozoren. U toj opomeni mora se ostaviti rok od 30 dana za podmirenje dugova ili ispravljanje ponašanja.
Tek ako najmoprimac ignorira opomenu, moguće je otkazati ugovor. Razlozi za otkaz jasno su definirani zakonom i uključuju, među ostalim, neplaćanje, davanje stana u podnajam bez dozvole, narušavanje reda i mira ili oštećivanje imovine. U određenim slučajevima, ako se kršenja ponavljaju, ugovor se može otkazati i bez prethodne opomene.
Nakon otkaza ugovora slijedi otkazni rok, koji je najčešće tri mjeseca, iako u težim situacijama može biti skraćen na najmanje 15 dana. Ako podstanar ni tada ne napusti stan, vlasnik nema druge nego pokrenuti sudski postupak za iseljenje.
Upravo tu počinje najzahtjevniji dio, jer takvi postupci znaju potrajati. Prema podacima Ministarstva pravosuđa i uprave, prosječno trajanje riješenih sporova radi iseljenja u 2023. godini bilo je 564 dana, što znači više od godinu i pol čekanja, tijekom kojeg vlasnik najčešće ne prima najamninu, a snosi dodatne troškove, piše Večernji.
Važno je naglasiti i da policija u ovim situacijama nema ovlasti rješavati imovinsko-pravne odnose niti provoditi deložacije. Njihova uloga ograničena je na intervenciju u slučaju narušavanja javnog reda i mira.
U praksi to znači da upravo najmoprimac može pozvati policiju ako najmodavac pokuša samostalno riješiti problem, čime vlasnik riskira prijavu za samovlast ili uznemiravanje posjeda. Deložaciju može provesti isključivo sudski ovršitelj na temelju pravomoćne presude, uz eventualnu asistenciju policije.
Brojni konkretni slučajevi pokazuju koliko pokušaji “uzimanja pravde u svoje ruke” mogu završiti loše za vlasnike. Zabilježen je, primjerice, slučaj 70-godišnjaka iz Matulja koji je osuđen na osam mjeseci zatvora zbog prijetnji podstanaru koji mu godinama nije plaćao stanarinu.
Upravo zato prevencija igra ključnu ulogu, od pažljivog odabira najmoprimca do provjere njegove financijske pouzdanosti i korištenja pravne zaštite. U konačnici, uredan ugovor i strpljivo praćenje zakonske procedure jedini su način da vlasnik zaštiti i svoju imovinu i sebe.
