RAŽANJ – Uvala Stivašnica kraj Ražnja, idilična mediteranska vala poznata po tirkiznom moru i miru, postala je najnoviji pozornik apsurda hrvatskog tržišta nekretnina. Agencija adriaINgroup ponudila je na prodaju “mediteransku kuću s bazenom” po astronomskoj cijeni od 3.099.000 eura. Međutim, ono što se u oglasu ističe kao glavna poluga ekskluzivnosti i opravdanje visoke cijene – ujedno predstavlja i drsko rušenje pravnog poretka Republike Hrvatske.
“Kuća se nalazi u prvom redu do mora, sa svojim direktnim pristupom moru i izravnim pristupom iz kuće do gotovo potpuno izolirane plaže, kojoj je pristup s kopna moguć isključivo iz same nekretnine…”
“Posebnu vrijednost ove nekretnine predstavlja privatna garaža za brod površine približno 25 m², u koju se ulazi direktno s mora. Ovakav sadržaj izuzetno je rijedak i predstavlja veliku prednost za budućeg vlasnika…”
Apsurd br. 1: “Garaža za brod” – ilegalni beton u morskom akvatoriju
Središnji adut oglasa, koji se potencijalnom kupcu servira kao “izuzetno rijedak sadržaj”, jest takozvana “privatna garaža za brod površine 25 m² u koju se ulazi direktno s mora”. Inženjerski i pravno gledano, riječ je o betoniranom mulu, spremištu ili izbušenoj stijeni izravno u morskom pojasu.
Prema Ustavu RH i Zakonu o pomorskom dobru i morskim lukama, obala i more do najmanje šest metara od crte srednjih viših visokih voda predstavljaju pomorsko dobro. Pomorsko dobro je res communis – opće dobro u vlasništvu svih građana na kojem se ne može steći pravo vlasništva, niti se nad njim može uspostaviti privatni posjed.
Proglasiti betoniranu konstrukciju u moru “privatnom garažom” u vlasništvu kuće jednako je kao da netko stambenu zgradu prodaje s “privatnim gradskim trgom” ili “privatnom prometnom trakom”.
Gradnja objekata koji služe za smještaj plovila izravno na morskoj obali bez koncesije za gradnju predstavlja bespravnu gradnju na općem dobru. Čak i u slučaju starih tradicijskih mulova ili spremišta, zakon je nedvosmislen: infrastruktura u moru ne ulazi u kvadraturu privatne parcele niti se smije prodavati kao sastavni dio privatne nekretnine.
Apsurd br. 2: Privatizacija obale i betonirano “sunčalište”
Oglas nadalje navodi kako kuća ima izravan pristup “gotovo potpuno izoliranoj plaži kojoj je pristup s kopna moguć isključivo iz same nekretnine”. Time agencija suptilno priziva i prodaje ideju “privatne plaže”. Obala ispred kuće, obogaćena betonskim platoom i stepenicama koje vode u more, u naravi je javno dobro.
Česta praksa na dalmatinskoj obali – gdje vlasnici prvog reda do mora betoniraju prirodne stijene, postavljaju ležaljke, privatne veze i ograde te fizički ili psihološki onemogućavaju pristup drugim građanima s mora – u ovom je oglasu pretvorena u glavni prodajni argument. Betonirano “sunčalište” i mul ispred kuće zakonski bi morali biti dostupni svakome tko do njih stigne morskim ili kopnenim putem.
Što kaže Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama?
Članak 5. & Članak 14.: Pomorsko dobro je izvan pravnog prometa (izvan prometa nekretnina). Na pomorskom dobru ne može se steći pravo vlasništva niti druga stvarna prava. Nitko se ne smije služiti pomorskim dobro na način koji isključuje opću upotrebu, osim ako je za to dobio koncesiju.
Novi zakon zabranjuje bilo kakvo ograničavanje opće upotrebe pomorskog dobra, gradnju bez koncesije te predviđa drastične kazne i obvezu uklanjanja bespravnih objekata (betonskih mulova i spremišta) o trošku investitora.
Komercijalizacija bezakonja: Odgovornost agencija za nekretnine
Kako je moguće da agencija za posredovanje u prometu nekretnina otvoreno oglašava i naplaćuje objekte izgrađene na pomorskom dobru? Predstavljajući ilegalnu konstrukciju u moru kao “posebnu vrijednost” od 25 m², agencija izravno dovodi u zabludu potencijalne kupce – osobito strane investitore koji nisu upoznati s hrvatskim zakonodavstvom.
Kupac koji plati 3,1 milijun eura računajući da je postao vlasnik “garaže za brod” i “privatne plaže”, sutra bi se mogao suočiti s:
- Rješenjem građevinske i pomorske inspekcije o rušenju i uklanjanju betonske garaže/mula o vlastitom trošku.
- Prekršajnim i kaznenim prijavama zbog uzurpanog pomorskog dobra.
- Slobodnim dolaskom kupača i nautičara na stijene i mul ispred kuće, što po zakonu nema pravo spriječiti.
Zaključak: Cijena iluzije i test za inspekcije
Slučaj kuće u uvali Stivašnica nije izolirani incident, već ogledni primjerak višedesetljetne devastacije i tihe privatizacije obale. Prodaja bespravno sagrađenih garaža u moru pod krinkom “luksuza i privatnosti” predstavlja vrhunac institucionalnog nemara i drskosti na tržištu nekretnina.
S obzirom na to da je oglas javan, a lokacija i cijena precizno navedeni, ovo je izravan poziv Lučkoj kapetaniji Šibenik, Državnom inspektoratu i Općini Rogoznica da izađu na teren.
Vrijeme je da se utvrdi u čijem se vlasničkom listu nalazi “garaža za brod” od 25 kvadrata i tko je dao dozvolu za betoniranje uvale u Ražnju – ili će se državna imovina i dalje preprodavati u privatnim oglasnicima za milijunske iznose.
D.G.
