Dakle, osam mjeseci stanovanja, a onda – snađite se.
35 kvadrata 550 eura, 51 kvadrat 900 eura
Ni ostatak ponude nije osobito jeftin. Na Dragovodama se jednosoban stan površine 35 četvornih metara nudi za 550 eura plus 100 eura režija. U ovom slučaju najam traje nešto dulje, od 1. listopada 2026. do 1. srpnja 2027. godine.
Na Ravnim njivama za stan od 51 četvornog metra, s dvije sobe, dnevnim boravkom i balkonom, vlasnik traži 900 eura plus režije i polog.
Na Sućidru se 65 četvornih metara s dvije spavaće sobe nudi za 800 eura mjesečno. U oglasu je posebno istaknuto da je riječ o dugoročnom najmu.
Jedan od povoljnijih oglasa koje smo pronašli odnosi se na Visoku, gdje se stan nudi za 400 do 500 eura, prema dogovoru, a slobodan je od 15. rujna.
Već nekoliko kilometara dalje od Splita slika je nešto drukčija. U Solinu se, primjerice, 68 četvornih metara u privatnoj kući, s vrtom i dva parkirna mjesta, nudi za 600 eura plus režije. Vlasnik navodi da je riječ o dugoročnom najmu.
Razlika je prilično ilustrativna: za 600 eura u Solinu dobiva se 68 kvadrata, vrt i dva parkirna mjesta, dok se u Splitu za stan od 51 kvadrata traži 900 eura, a za pojedine dvosobne stanove pokraj Kampusa čak 1000.
Split i dalje ima najizraženiju sezonalnost
Da nije riječ samo o nekoliko ekstremnih oglasa potvrđuju i aktualni podaci s tržišta. Prema analizi Njuškala objavljenoj ovoga mjeseca, Split među analiziranim hrvatskim gradovima i dalje ima najizraženiju sezonalnost tržišta najma.
Prosječna tražena mjesečna najamnina u Splitu u svibnju ove godine dosegla je čak 1147 eura, a u srpnju iznosila je 1055 eura. Istodobno je broj oglasa od početka godine do srpnja pao za 32 posto.
Posebno je zanimljivo pogledati manje stanove, upravo one koje najčešće traže studenti i samci. Broj oglasa za stanove do 55 četvornih metara pao je sa 709 u siječnju na samo 472 u srpnju. Njuškalo je za srpanj izračunao prosječnu traženu cijenu od 552 eura na Sućidru, 671 euro u Varošu, 705 eura na Bolu i 867 eura na Žnjanu.
Nedavna analiza oglasa za studentski smještaj došla je do istog problema. U splitskim Facebook grupama primjetno je više studenata koji traže stan nego vlasnika koji ga nude, a u brojnim oglasima pojavljuje se gotovo identičan uvjet: stan je dostupan od listopada do 15. lipnja, ponekad do 1. srpnja.
A onda dolazimo do poreza na nekretnine
Cijeloj priči dodatnu dimenziju daje porez na nekretnine, uveden početkom 2025. umjesto nekadašnjeg poreza na kuće za odmor.
Grad Split odredio je porez u iznosu od 1,99 eura godišnje po četvornom metru korisne površine nekretnine. Primjerice, za stan od 50 kvadrata riječ je o 99,50 eura godišnje, a za stan od 100 kvadrata 199 eura.
Zakon pritom predviđa važnu iznimku: porez se ne plaća za nekretnine koje služe za stalno stanovanje, kao ni za one koje se na temelju ugovora iznajmljuju za stalno stanovanje.
Ali što država smatra najmom za stalno stanovanje? Najmanje deset mjeseci tijekom porezne godine.
Upravo je to posebno zanimljivo u Splitu, gdje je model najma „od 1. listopada do 1. lipnja“ ili „do 15. lipnja“ desetljećima gotovo institucija. Takav najam sam po sebi ne doseže zakonski prag od deset mjeseci potreban za navedeno oslobođenje. Porezna uprava dodatno je pojasnila da ne mora nužno biti riječ o jednom najmoprimcu ili jednom ugovoru, ali nekretnina tijekom porezne godine mora biti iznajmljena za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci.
Ustavni sud ove je godine razmatrao i odredbe novog poreznog sustava, a u odluci se upravo desetomjesečni prag objašnjava nastojanjem države da potakne korištenje nekretnina za stanovanje te spriječi povremeno sklapanje ugovora samo radi izbjegavanja poreza.
Stižu i nova pravila za ugovore o najmu
A promjene tu ne završavaju. Vlada je ovog ljeta predstavila novi Zakon o najmu stanova kojim se želi urediti tržište koje velikim dijelom i dalje funkcionira prilično neformalno.
Prema predstavljenom prijedlogu, svaki novi ugovor o najmu trebao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt i solemniziran kod javnog bilježnika. Ministarstvo tvrdi da bi time najmodavci lakše naplatili dug ili iselili najmoprimca koji krši ugovor, dok bi država istodobno dobila precizniju evidenciju stanova u dugoročnom najmu. Predviđen je i zapisnik prilikom primopredaje, s fotografijama prostorija i stanjem brojila.
To je važno i zbog jednog od argumenata vlasnika koji se često čuje kada se govori o praznim stanovima: dio njih ne želi dugoročne najmoprimce zbog straha od neplaćanja najamnine, problema s iseljenjem ili štete u stanu. Agenti za nekretnine istodobno upozoravaju da je dio stambenog fonda u Splitu prešao u turistički najam, što smanjuje ponudu za lokalno stanovništvo, dok potražnju dodatno povećavaju strani državljani, studenti i digitalni nomadi.
Zima podstanarima, ljeto turistima
I tako se Split sredinom rujna ponovno puni stanovima za „dugoročni najam“.
Neki to doista jesu. Drugi su dostupni devet mjeseci. Treći osam. Za neke vlasnici traže 500 ili 600 eura, za druge 900 ili 1000 eura, nerijetko uz režije i polog od još jedne mjesečne najamnine.
Studentu koji od listopada do lipnja treba krov nad glavom takav aranžman možda odgovara. Obitelji ili osobi koja u Splitu pokušava jednostavno živjeti, znatno manje.
Jer stanovanje nije osobito dugoročno ako već prilikom useljenja znate da ćete početkom sljedećeg ljeta ponovno otvarati Facebook grupe i tražiti gdje ćete živjeti. A u gradu u kojem se i za takav privremeni krov nad glavom traži 1000 eura mjesečno, turistička sezona za podstanare zapravo nikada ne završava.
