Ministar turizma i sporta Tonči Glavina predstavio je nove mjere kojima Vlada Republike Hrvatske namjerava urediti tržište turističkog smještaja, suzbiti iznajmljivanje na crno i olakšati poslovanje registriranim iznajmljivačima. Među najvažnijim najavama je produljenje važenja privremenih rješenja za dodatne četiri godine, odnosno do 2030. godine. Riječ je o promjenama koje bi mogle imati posebno značenje za Split, ali i ostatak Dalmacije, gdje je privatni turistički smještaj važan izvor prihoda brojnim obiteljima. Glavina je na društvenim mrežama objavio da Vlada novim Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti modernizira postojeći regulatorni okvir i uvodi snažnije mehanizme protiv neregistriranog poslovanja. “Produljenjem važenja privremenih rješenja želimo zaštititi egzistenciju obiteljskih iznajmljivača, očuvati kontinuitet njihove djelatnosti i omogućiti im dovoljno vremena za usklađivanje poslovanja”, poručio je ministar.
Uz produljenje privremenih rješenja, najavio je uvođenje jedinstvenog registracijskog broja za smještajne jedinice koje se oglašavaju putem internetskih platformi, digitalizaciju upravnih postupaka i jačanje nadzora nad turističkim smještajem.
Što zapravo znači produljenje do 2030. godine?
Za dio iznajmljivača upravo je ova odredba najvažnija vijest. Naime, prema dosadašnjem zakonskom okviru, određena privremena rješenja za pružanje ugostiteljskih usluga vrijede najdulje do 31. prosinca 2026. godine.
Riječ je ponajprije o objektima kod kojih nisu dovršeni postupci ozakonjenja ili uređivanja vlasničkopravnog stanja, a koji su ranije stekli pravo poslovanja na temelju privremenog rješenja. Ministrova najava znači da bi takvi iznajmljivači, umjesto završetka poslovanja po isteku 2026. godine, mogli dobiti dodatne četiri godine za rješavanje dokumentacije i usklađivanje sa zakonskim zahtjevima. Važno je naglasiti da se produljenje do 2030. ne odnosi automatski na sve turističke apartmane. Iznajmljivači koji imaju redovna, valjana rješenja o pružanju ugostiteljskih usluga nisu obuhvaćeni ovim konkretnim rokom samo zato što iznajmljuju turistima. Također, produljenje privremenog rješenja ne znači automatsku legalizaciju objekta niti trajno rješavanje eventualnih problema s građevinskom ili vlasničkom dokumentacijom. Prema podacima koje je iznio Glavina, krajem 2024. godine oko 15.000 iznajmljivača u Hrvatskoj poslovalo je na temelju privremenih rješenja. Njima je novi rok posebno važan jer bi im omogućio nastavak djelatnosti dok pokušavaju riješiti dokumentaciju svojih objekata.
Što se mijenja za Split? Grad ima gotovo 28 tisuća kreveta u obiteljskom smještaju
Da bi se razumjelo koliko su ove promjene važne za Split, dovoljno je pogledati strukturu njegova turističkog smještaja. Prema podacima Turističke zajednice grada Splita i sustava eVisitor, koje je u rujnu objavio Poslovni dnevnik, Split je 2025. godine imao 27.726 kreveta u objektima u domaćinstvu, dok su hoteli raspolagali s 5.111 kreveta. To znači da je u obiteljskom smještaju bilo više od pet puta toliko kreveta koliko u hotelima. Apartmani i sobe u domaćinstvu činili su 68,28 posto ukupnih komercijalnih smještajnih kapaciteta.
Upravo zato nove odredbe imaju posebno značenje za vlasnike apartmana u gradskoj jezgri, Varošu, na Bačvicama, Firulama, Spinutu, Žnjanu i drugim splitskim kvartovima. Iznajmljivač koji danas zakonito posluje neće zbog novih pravila automatski izgubiti pravo iznajmljivanja, ali će se morati prilagoditi dodatnim obvezama, osobito ako smještaj oglašava preko internetskih platformi. Koliko točno iznajmljivača u Splitu posluje na temelju privremenih rješenja, zasad nije potvrđeno javno dostupnim podacima. Stoga se ne može pouzdano utvrditi koliko će ih izravno obuhvatiti produljenje do 2030. godine.
Jedna od najvećih promjena odnosi se na poslovanje putem platformi poput Bookinga i Airbnba. Prema konačnom prijedlogu, za smještajne jedinice koje se oglašavaju putem takvih platformi uvodi se obvezan jedinstveni registracijski broj. Primjena novih odredbi predviđena je od 1. svibnja 2027. godine. Iznajmljivači će broj trebati ishoditi i istaknuti u oglasima, a država će putem razmjene podataka s platformama moći učinkovitije utvrđivati koji se objekti oglašavaju bez potrebne registracije. Postupak izdavanja broja, prema Ministarstvu turizma i sporta, bit će besplatan i digitaliziran. Za splitske iznajmljivače to znači dodatni administrativni korak, ali i potencijalno pošteniju konkurenciju. Oni koji uredno posluju trebali bi imati veću zaštitu od neregistriranih iznajmljivača koji turistima nude smještaj bez potrebnih odobrenja.
Hoće li iznajmljivačima u zgradama trebati suglasnost susjeda?
Ovdje je važno razlikovati dvije potpuno odvojene stvari. Produljenje privremenih rješenja do 2030. godine ne znači ukidanje obveze pribavljanja suglasnosti suvlasnika u višestambenim zgradama. Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, za kratkoročni najam stana potrebna je pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uključujući suglasnost svih neposrednih susjeda čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s predmetnim stanom. Vlasnici koji su već pružali usluge kratkoročnog najma u trenutku stupanja tog zakona na snagu dobili su petogodišnji rok za prikupljanje suglasnosti, odnosno do kraja 2029. godine. To je posebno važno u Splitu, gdje se velik dio turističkih apartmana nalazi upravo u stambenim zgradama. Drugim riječima, vlasnik apartmana s privremenim rješenjem može biti obuhvaćen najavljenim produljenjem do 2030. godine, ali to ga samo po sebi ne oslobađa drugih zakonskih uvjeta.
Novi zakon predviđa i proširenje ovlasti nadzora nad neregistriranim pružanjem ugostiteljskih usluga. Uz Državni inspektorat, kontrolu bi trebali provoditi i Carinska uprava te komunalni redari, a predviđeno je i povećanje prekršajnih kazni. Istodobno se uvodi periodična rekategorizacija smještajnih objekata. Prema ranije predstavljenom zakonskom okviru, za iznajmljivače je predviđena rekategorizacija svakih deset godina, uz odgovarajuće prijelazne rokove i usklađivanje s novim pravilnikom. Upravni postupci trebali bi se voditi elektronički, kroz sustav eTurizam, čime se želi smanjiti potreba za odlascima na šaltere i ubrzati izdavanje potrebnih rješenja.
Što će od svega imati obični Splićani?
Za građane koji ne iznajmljuju nekretnine najavljene promjene mogle bi biti važne ponajprije zbog učinkovitijeg nadzora turističkog smještaja. Veća transparentnost trebala bi pomoći u otkrivanju neprijavljenih objekata i smanjiti prostor za poslovanje na crno. To bi moglo pridonijeti uređenijem turističkom tržištu.
Ipak, novi registracijski broj sam po sebi ne znači da će u Splitu odmah biti više stanova za dugoročni najam ili da će cijene nekretnina pasti. Problem dostupnosti stanovanja zahtijeva znatno šire mjere, posebno u gradu u kojem turističko iznajmljivanje, stanovanje i rast cijena nekretnina već godinama predstavljaju jedno od najvažnijih gospodarskih i društvenih pitanja. Split pritom priprema i Plan upravljanja destinacijom za razdoblje od 2026. do 2029. godine, koji se bavi budućom strukturom smještajnih kapaciteta, održivošću turizma i kvalitetom života lokalnog stanovništva.
Važno je naglasiti da je Vlada na sjednici 21. listopada prihvatila konačni prijedlog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti i uputila ga Hrvatskom saboru na drugo čitanje. To znači da najavljene promjene, uključujući produljenje privremenih rješenja do 2030. godine, još moraju proći završnu parlamentarnu proceduru.
Moja reakcija na članak je…
