Tržište kupoprodaje nekretnina bilježi pad transakcija, pa slobodno možemo reći da se dogodio “veliki prasak” u prvom kvartalu 2024. godine, vraćajući broj transakcija na razinu iz pomalo davne 2015. godine. Zbog toga se mnogi prodavatelji i kupci u posljednje vrijeme okreću najmu.
Prodavatelji očekuju rast cijena nekretnina kakav je bio posljednjih godina, što je malo vjerojatno, dok kupci čekaju pad cijena kako bi mogli povoljno kupovati, što se također vjerojatno neće dogoditi. Stoga, okrenimo se aktualnoj tematici, a to je tržište najma, koje u Hrvatskoj nikada nije bilo ovako aktivno.
Pojedini građani koji su bili potencijalni kupci sada se okreću najmu, a broj stranih radnika u državi je veći nego ikada. Ponuda stanova za najam je općenito mala, stoga je rast cijena najma neizbježan. Vlasnici stanova u Zagrebu često se pitaju je li bolje iznajmljivati stan kao kratkoročni ili dugoročni najam.
Primjer iz centra Zagreba
Uzmimo za primjer dobro koncipiran i potpuno adaptiran stan u strogom centru grada, s dvije odvojene spavaće sobe, udaljen samo pet minuta hoda od glavnog zagrebačkog trga.
Kada je riječ o kratkoročnom najmu, preporučuje se suradnja s profesionalnom agencijom zbog vremena potrebnog za upravljanje stanom. Bez detaljne računice, lako je zaključiti da se ne isplati samostalno baviti kratkoročnim najmom jednog stana.
Ukupni bruto iznos za spomenuti stan na godišnjoj razini bi bio 20.372 eura. Nakon odbitka troškova marketinga, prodaje i upravljanja apartmanom od strane agencije u iznosu od 6.408,21 eura, te PDV-a od 1.602,05 eura, vlasniku stana ostaje neto iznos od 12.361,74 eura godišnje, odnosno 1.030,14 eura mjesečno.
Treba uzeti u obzir da agencija pokriva troškove čišćenja stana, no ne i održavanja, stoga bi dodatni troškovi mogli uključivati popravke. Sličan stan u dugoročnom najmu iznajmljuje se po cijeni od 900 eura mjesečno, što na godišnjoj razini iznosi bruto 10.800 eura. Nakon odbitka poreza na dohodak, vlasniku ostaje neto iznos od 9.720 eura godišnje, odnosno 810 eura mjesečno.
Vrijednost utrošenog vremena
Dakle, razlika u zaradi između kratkoročnog i dugoročnog najma nije velika, ali postoji. Ako se odlučite sami baviti iznajmljivanjem stana, bez angažiranja profesionalne agencije, moguće je zaraditi i do 1.400 eura mjesečno. No, uvijek se postavlja pitanje: koliko vrijedi vrijeme onoga tko obavlja sve te poslove?
Dugoročni najam predstavlja pasivni prihod, dok kratkoročni najam predstavlja aktivni prihod, što je zakonski tako tretirano. Stoga vlasnici stanova koji se upuštaju u kratkoročni najam moraju biti svjesni svojih obaveza. Nakon potresa, svaki treći stan prodan u centru grada prenamijenjen je u apartman za kratkoročni najam, što značajno smanjuje broj dostupnih stanova za dugoročni najam.
Zato je pitanje vremena kada će zakonodavac uvesti veći porez za iznajmljivače apartmana, što će smanjiti profitabilnost ovog posla. Što se tiče šireg centra Zagreba, kvartovi poput Trešnjevke, Knežije i Vrbika, koji su u tramvajskoj zoni, idealni su za život stanovnika Zagreba. Međutim, turisti ne preferiraju smještaj izvan strogog centra grada. Zbog toga se kratkoročni najam u širem centru Zagreba ne isplati kao onaj u samom centru.
Dobar posao na Jadranu
Problematika apartmanizacije na Jadranu daleko je izraženija nego u Zagrebu, do te mjere da su gradske vlasti Dubrovnika, Zadra i Splita morale postrožiti kategorizaciju apartmana jer lokalno stanovništvo doslovno nema gdje živjeti. Dobro je poznato da lokalni vlasnici stanova na Jadranu ljeti iznajmljuju svoje stanove turistima, a zimi studentima ili lokalnom stanovništvu.
Razlog tome je jednostavan – od lipnja do rujna zarade na kratkoročnom najmu koliko bi inače zaradili cijelu godinu na dugoročnom najmu. Primjer Splita jasno pokazuje tu dinamiku. Naime, kratkoročni najam apartmana od 60 m2 u širem centru Splita tijekom tri ljetna mjeseca donosi zaradu od oko 11.500 eura, dok najam istog apartmana preostalih devet mjeseci donosi zaradu od 6.300 eura.
Ova razlika jasno ukazuje na poboljšanu profitabilnost kratkoročnog najma u usporedbi s dugoročnim. Možemo zaključiti da odluka o tome hoćemo li stan iznajmljivati na kratkoročni ili dugoročni period ovisi o nizu faktora i parametara. Iako kratkoročni najam može donijeti značajnu zaradu, važno je imati na umu da s njim dolaze i dodatne odgovornosti i obaveze. Stoga je ključno dobro se informirati prije donošenja konačne odluke i uzeti u obzir širu sliku, a ne samo potencijalnu zaradu.
