Kupci prve nekretnine u Banjoj Luci, Sarajevu i ostalim većim gradovima neće moći računati na povrat kompletnog PDV-a koji su uplatili, ukoliko ne budu izmijenjena zasad planirana pravila u Nacrtu pravilnika o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o PDV-u.
U ovom dokumentu, koji je trenutačno u procesu e-konzultacija i podložan je izmjenama, navedeno je da je maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat PDV-a zapravo prosječna cijena stana s PDV-om u BiH, koju je u zadnjem kvartalnom izvješću objavila Agencija za statistiku BiH, prenose Nezavisne.
U praksi to znači da će na prosječnu cijenu utjecati i cijene stanova u izrazito malim sredinama, gdje su nekretnine znatno, pa i višestruko jeftinije nego u većim gradovima.
Preciznije rečeno – prosječna cijena prodanih novih stanova po metru četvornom u drugom kvartalu 2025. godine u BiH iznosila je 3.147 KM, a u Banjoj Luci 3.649 maraka.
Dakle, onome tko je u Banjoj Luci kupio stan u travnju, te po svakom kvadratu platio 530,20 KM PDV-a, bit će vraćeno 456,40 KM po kvadratu.
I to nije sve – Nacrt pravilnika predviđa povrat PDV-a u maksimalnom iznosu od 24.557,74 KM, što znači da kupci komfornijih stanova u većim gradovima neće moći računati na kompletan iznos PDV-a ni po tom osnovu.
„Maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat PDV-a je prosječna cijena stana s PDV-om u BiH koja je u zadnjem kvartalnom izvješću objavljena u biltenu Agencije za statistiku BiH. Maksimalan iznos povrata PDV-a koji se može ostvariti po jednom zahtjevu kupca prvog stana ne može iznositi više od 24.557,74 KM od sume plaćenog PDV-a, a taj se iznos usklađuje po prosječnoj cijeni u biltenu Agencije za statistiku BiH“, navedeno je u Nacrtu pravilnika.
Kako će novi pravilnik utjecati na kupce?
Ipak, ovo nije konačan dokument. Sve primjedbe građani mogu iznijeti na portalu ekonsultacije.gov.ba. Uprava za neizravno oporezivanje (UNO BiH) je, naime, 11. rujna objavila Nacrt pravilnika s rokom od 15 dana za zainteresirane da pristupe dokumentu i dostave svoje komentare i prijedloge.
„Da bi građani ili gospodarski subjekti sudjelovali u javnim konzultacijama, potrebno je da se na portalu ekonsultacije.gov.ba registriraju kao fizička ili pravna osoba. Tek nakon registracije imaju mogućnost pristupiti tekstu Nacrta pravilnika i ostaviti svoje primjedbe, sugestije i komentare. Samo na taj način podneseni komentari ulaze u službenu bazu i bit će dostavljeni Upravnom odboru UIO na razmatranje“, rekli su iz UNO BiH.
Saša Magazinović, zastupnik u Zastupničkom domu Parlamentarne skupštine BiH, podsjeća da je parlament BiH početkom travnja usvojio zakon koji omogućava povrat PDV-a na prvu nekretninu.
„Upravni odbor UNO tek je nedavno usvojio Nacrt pravilnika. Ono što sam do sada čuo od zainteresiranih ljudi kao primjedbu jest da pravilnik tretira prosječnu cijenu stana u BiH kao najveći iznos cijene kvadrata za povrat PDV-a i da je maksimalni iznos koji pravilnik predviđa za povrat novca građanima 24.557,74 KM“, naveo je Magazinović.
Sve koji su izravno zainteresirani za ovaj pravilnik pozvao je da se uključe u javne konzultacije.
„Finalni dokument usvojit će Upravni odbor UNO nakon provedenih javnih konzultacija. O pravilniku se parlament BiH ne izjašnjava niti zastupnici imaju mogućnost mijenjati njegove dijelove“, upozorio je Magazinović.
Javne konzultacije o pravilniku u tijeku
Ekonomist Igor Gavran navodi da je jasno da, ako se prosječna cijena utvrđuje na razini BiH, odnosno uzimaju se u obzir i cijene stanova u Sarajevu i Banjoj Luci, gdje su iznimno skupi, i onih u, recimo, Čajniču ili Drvaru, tada dobivamo iznos koji je drastično niži od onoga što većina kupaca stvarno plaća, jer se stanovi najviše kupuju u najatraktivnijim sredinama, dok one druge praktički izumiru i mnogi stanove ne mogu ni pokloniti, a kamoli prodati.
„Ovakav pristup logičan je iz kuta proračuna, jer se osigurava barem neko ograničenje gubitaka po tom osnovu, ali naravno nije logičan iz perspektive tržišta i kupaca. Recimo, stan od 50 četvornih metara u Sarajevu lako može doseći, pa i premašiti cijenu od 250.000 KM bez poreza i onda bi PDV iznosio 42.500 KM. Dakle, daleko više od ovoga limita. A ako je riječ o većim stanovima, onda je očito da limit ne bi bio ni polovica stvarno plaćenog PDV-a“, pojašnjava Gavran za „Nezavisne novine“.
Ipak, smatra da određeni limit ima smisla jer ne treba stvarati motivaciju za dodatno povećanje cijena i eventualne dogovore i fiktivne cijene radi većeg povrata i podjele između povezanog prodavatelja i kupca, ali bi morao biti povezan i s lokacijom, inače je – besmislen.
„Također bi trebali biti osigurani imovinski limiti i limiti prihoda ne samo kupaca nego i članova obitelji, kako bi se spriječilo da milijunaši na ovaj način uštede novac za stanove djeci ili da neki investiraju u nekretnine povoljnije. Svrha ovoga zakona mora biti pomoć prije svega mladima koji realno ne mogu priuštiti nekretninu drukčije. Ukratko, bolje za sve bi bilo da vlasti utječu na smanjenje cijena nekretnina umjesto ovakvih problematičnih i manjkavih rješenja“, ocjenjuje Gavran.
