Hrvatska je prošlu godinu završila s najvećim rastom cijena nekretnina u Europi i najavom stručnjaka da će u 2024. godini napokon doći do zaustavljanja rasta cijena nekretnina, a onda i usporenog pada zbog slabijeg interesa za kupnju. Prošlo je, međutim, šest mjeseci, a nekog ozbiljnijeg pada cijena četvornog metra stambenog prostora u Osijeku ni u novogradnji ni u starijim zgradama nema. Prema onome što se može vidjeti prelistavajući ponude na internetu, jasno je da po cijenama prednjače stanovi u novogradnji, i to oni manjih površina, znači garsonijere, jednosobni i dvosobni stanovi do 65 ili 70 četvornih metara.
Rekorder u centru
Rekorder po istaknutoj cijeni stan je u centru Osijeka površine 60 četvornih metara za koji se traži 225 tisuća eura, što znači 3750 eura po kvadratu stambene površine. Slijedi ga stan od 59 četvornih metara, također u centru, za koji investitor traži 214.000 eura, što je 3630 eura po kvadratu. Visokom se čini i cijena od 163.000 eura koju prodavač traži za stan u Retfali od 57 četvornih metara, što je 2860 eura po kvadratu. S druge pak strane, u ponudi je i adaptirani stan od 60 četvornih metara za 75.000 eura, što znači da za kvadrat vlasnik traži 1250 eura. No čini se da je razlog povoljnijoj cijeni toga stana činjenica da se stambeni prostor nalazi u prizemlju obiteljske kuće. U Kaštelanskoj se tako prodaje stan od 58 kvadrata za 91.000 eura, ili 1580 eura po kvadratu. Ono što ga vjerojatno čini tako povoljnim jest činjenica da se nalazi na četvrtom katu, s tim da u oglasu ne stoji ima li zgrada dizalo, odnosno nalazi li se stan na posljednjem katu ili ne. No cijena većine stanova od oko 60 četvornih metara u ponudi na internetu kreće se u rasponu od 1700 do 2300 eura po kvadratu. Valja, dakako, napomenuti kako su sve to cijene koje bi vlasnici ili investitori željeli dobiti, ali da stvarna cijena bude i deset ili čak, u većini slučajeva, i više postotaka niža pri realiziranoj kupoprodaji.
Mali vs. veliki stanovi
Odgovore na pitanja kakvo je stvarno stanje na tržištu nekretnina u Osijeku i njegovoj okolici te što možemo očekivati u bliskoj budućnosti, potražili smo od nekoliko osječkih agenata za nekretnine s dugogodišnjim iskustvom u tom poslu.
Duško Grgur, predsjednik strukovne skupine pri HGK – Županijskoj komori Osijek i direktor Agencije za promet nekretninama German, potvrdio je kako se i dalje uvelike traže mali stanovi, garsonijere, jednosobni i manji dvosobni stanovi, a da se većih, od 100 i više četvornih metara, u posljednje vrijeme na tržištu pojavilo jako puno, no da za njih, nažalost, nema kupaca ili ih ima, ali se mogu nabrojiti na prste jedne ruke.
– To znači da bi cijene tih velikih stanova mogle padati u sljedećem razdoblju. Ljudi, naime, teško mogu dobiti kredite od 200.000 i više eura. Mali su stanovi jako na cijeni, traženi na tržištu i nema ih useljivih, nego samo u izgradnji. Ono što se u Osijeku gradi, uglavnom su urbane vile većih kvadratura. Kvadrat takvih rabljenih stanova gotovo se izjednačio s onim novih stanova i kreće se od 1600 do 2000 eura, a cijena takvih novih stanova kreće se od 2000 do 2200 eura. Kvadrat ide i do 2300 eura ako se radi baš o odličnoj poziciji ili nekim posebnim sadržajima koje nudi – kaže nam Grgur, koji ima 32 godine neprekidnog staža u trgovanju nekretninama, napominjući kako u centru grada, u Zadarskoj, ima stan na prodaju za koji vlasnici traže 2500 eura i kako je stan vrhunski, na prvom katu, s parkirališnim mjestom. Uvjeren je, s obzirom na to o kakvom se stanu radi i da je prvouseljiv, da će vlasnici dobiti traženu cijenu.
Smatra da sada više nema puno izbora i da su jednako traženi svi dijelovi grada. Oni s nešto više novca odlučuju se za centar, a ostali kupuju jednako i na Jugu 2, u Donjem gradu i Retfali. Grgur podsjeća kako je na Jugu 2 prije pandemije kvadrat bio 850 eura, a sada je, usporedbe radi, i ondje već 1600, pa i 1700, eura ako je riječ o uređenom stanu i manje kvadrature.
Krunoslav Šabić, zamjenik predsjednika strukovne skupine pri HGK-u i vlasnik Agencije Tasman nekretnine, tvrdi da je tržište nekretnina u Osijeku stabilno i da cijene novogradnje, prema njegovim iskustvima, nisu rasle.
– Cijene klasičnih stanova u novogradnji kreću se između 1900 i 2200 ili 2300 eura po četvornom metru. Manji stanovi, garsonijere i jednosobni idu i do 2500 eura. Luksuzni se stanovi kreću od 2000 do 3000 eura, ovisno o onome što nude te nekretnine, primjerice bazene, kupelji, džakuzije, saune… Rabljene se nekretnine kreću pak od 800 eura pa do 1200 eura (dvorišni stanovi), rabljeni stanovi u stambenim zgradama idu od 1600 do 2000 eura za adaptirane stanove, a za one neadaptirane cijene se kreću od 1000 do 1300 eura – navodi Šabić.
Prema njegovim riječima, najniža cijena stana koja se tržila preko Agencije bila je 400 eura po kvadratu dvorišnog stana, a najskuplji je bio luksuzni stan od 130 četvornih metara u centru Osijeka prodan za 300.000 eura.
Povećana potražnja
Pavo Đanić, ovlašteni agent za posredovanje u prometu nekretninama Fidus, nekretnine i investicije d.o.o., smatra općenito da tržište nekretnina stagnira i polako usporava, ali da još uvijek na našem području nema korekcije cijena naniže, čemu je glavni razlog manjak, odnosno nedostatak, kvalitetnih nekretnina i još uvijek povećana potražnja i zbog studenata i zbog doseljavanja u grad i okolicu radno sposobnog stanovništva iz Slavonije, ali i drugih dijelova Hrvatske. To potvrđuje i podatak da je u prva tri mjeseca prodano oko 2400 stanova manje nego prošle godine u isto vrijeme.
Tvrdi također da su cijene manjih stanova, i u novogradnji i rabljenih, porasle jer je potražnja za takvim stanovima još velika, a i radno je stanovništvo kreditno sposobno za te niže iznose.
– Cijene većih stanova minimalno su porasle zbog slabije potražnje i kreditne nesposobost za veće iznose zbog rasta kamatnih stopa. Tražene cijene novih manjih stanova u izgradnji dostigle su već i 2500 eura po četvornom metru, a cijene većih nekretnina u izgradnji, od 90 četvornih metara i više, kreću se od 2000 do 2220 eura. Više nema velike cjenovne razlike po četvornom metru nekretnina između pojedinih četvrti, što je u svakom slučaju dobro, jer svi dijelovi grada postaju ravnomjerno naseljeni, a i vrtići i škole su popunjeni – objašnjava Đanić.
Za rabljene stanove kaže da se kupuju uglavnom oni manjih površina, iako je, dodaje, njihova cijena također porasla i kreće se od 1500 pa do nevjerovatnih 2400 eura.
– Cijena ovisi ponajviše o lokaciji, zatim o godini izgradnje i stanju nekretnine. Moram naglasiti da je kod takvih nekretnina znatno veća razlika između oglašenih i postignutih cijena – ističe.
Za predviđanja na tržištu nekretnina u Osijeku i okolici do kraja ove godine Đanić kaže kako ne očekuje da će doći do neke veće korekcije i pada cijena nekretnina bez obzira na smanjeni broj kupoprodaja – jer je ponuda još dosta slaba.
Šabić pak nije sklon predviđanjima na tržištu nekretnina, no ističe da sve dok postoji potražnja – cijene neće padati.
– Ne bilježimo smanjenje potražnje, tako da imamo dovoljno posla. U Osijeku se povećala i ponuda, ali još uvijek tržište to može progutati. Moja je želja da tržište bude stabilno – poručuje Šabić.
I Duško Grgur predviđa da cijene manjih nekretnina sigurno neće padati do krajaove godine jer je potražnja uistinu velika, a kvadrat stanova većih od 100 četvornih metara mogao bi padati do kraja godine.
– Teško je zamislivo da će netko dati 2200 ili 2300 eura za kvadrat velikog stana. Takvih se može nabrojiti na prste jedne ruke. U posljednjih šest mjeseci za stanove po cijeni od 250.000 do 300.000 eura baš i nema zainteresiranih. Investitori i dalje drže cijene uvjereni kako će ih po njima i prodati, ali mislim da se grdno varaju – naglašava Grgur.
Za prosječnu hrvatsku obitelj s prosječnim primanjima kupnja krova nad glavom teško je ostvariv san, a od prošle godine i najam podstanarskog stana postaje sve veći problem.
Grgur podsjeća kako se nekada dvosoban stan iznajmljivao za 300 do 350 eura, a sada je dostigao cijenu i od 450 do 500 eura.
– Veseli me da mi dolaze mladi ljudi sa zahtjevima za kupnjom stana. To je dobro, jer to znači da imaju posao i da planiraju ostati u Hrvatskoj – zaključuje optimistično Grgur.
Tomislav Prusina
POTRAŽNJA ZA KUĆAMA RASTE
Što se tiče tržišta kuća u Osijeku i okolici, naši sugovornici ocjenjuju da interes za kupnju raste. Posebno onih koje imaju uredne papire, uporabnu dozvolu, da nisu prevelike, katnice i da su solidno uređene. Takve se kuće kreću od 100 do 150 tisuća eura, za one površine od 130 do 150 kvadrata, tvrdi Grgur, dodajući kako je, nažalost, jako puno kuća u Osijeku koje nemaju uredne papire.
– Nije mi jasno zbog čega se neće produžiti rok za legalizaciju – pita se Grgur i izražava nadu kako je svima cilj da sve nekretnine imaju uredne papire, uporabne dozvole i da su legalizirane.
– Nažalost, ljudi nisu bili u prilici to financirati i nisu podnijeli na vrijeme zahtjeve za legalizaciju, što je sada dovelo do problema. Poslovne banke koje dodjeljuju kredite korisnicima traže kompletnu dokumentaciju svega što je izgrađeno na katastarskoj čestici i da vlasnik nekretnine posjeduje uporabnu dozvolu, što potvrđuje da je sve što je izgrađeno legalno. Na tome bi, čini mi se, trebali poraditi i Grad Osijek i Osječko-baranjska županija, ali i Republika Hrvatska. Druga je stvar ono što se nelegalno gradilo na Jadranu, ali ovdje su ljudi možda radili neke preinake za nekoliko kvadrata i treba im dopustiti da to legaliziraju. Kada je država 2013. krenula u legalizaciju, možda neki vlasnici nisu imali mogućnosti to financijski napraviti – upozorava Grgur.
Šabić navodi kako je interes, pa tako i cijene kuća u Osijeku, u porastu, a da se za njih najviše zanimaju obitelji s više članova ili mladi bračni parovi koji planiraju zasnovati obitelj.
– Kuće u kojima se može stanovati bez golemih ulaganja, od 70 do 150 kvadrata, mogu se kupiti za 100 do 150 tisuća eura. I vikendice su jedna tržišna niša za koju se širi interes, posebno na području Baranje i u okolici Osijeka. Kreću se od 15.000 do 100.000 eura. Prosjek je i najveći ih se broj prodaje za 30-40 tisuća eura, a može se naći lijepih vikendica – procjenjuje Šabić.
I Đanić iz iskustva navodi da se potražnja za kućama već od prošle godine povećava, ali da je kvalitetnih kuća na tržištu vrlo malo, gotovo da ih i nema.
– Cijene kuća po metru kvadratnom znatno su niže od cijena stanova i opet ovise o lokaciji, površini i stupnju uređenosti, a kreću se od 700 pa do 1500 eura. Potražnja za vikendicama polako opada – rekao je Đanić.
