Stara izreka kaže da kad radiš ono što voliš zapravo ni jedan dan nećeš imati osjećaj da radiš, a upravo ona mogla bi se, doslovno, primijeniti na lik i djelo Ivana Jelaske, vlasnika agencije za nekretine LUVA koja uključuje LUVA Real Estate i LUVA Villas. Naime, iako to možda nije znao, od najranije dobi Ivan je bio predodređen da se nađe u svijetu luksuznih nekretnina. Dok je radio u velikim korporacijama, slobodno vrijeme nije trošio na igrice, gledanje TV-a i slične hobije već je strastveno proučavao tržište nekretnina. A 2016. kad je krenuo u potragu za svojim domom, rodila se ideja o osnivanju agencije. Ostalo je povijest.
Sami ste rekli da ste u posao krenuli s druge strane, odnosno kao kupac. S jednim vašim stanom, koji nosi epitet najluksuznijeg u Zagrebu, zaista se prošli sve, i možemo reći ispekli zanat?
To je točno. Kupio sam stan u centru Zagreba i odlučio ga kompletno adaptirati koristeći najluksuznije materijale. Znajući da uređujem stan za najam ljudi su mi se smijali što trošim toliko novca na taj stan, ali imao sam jasnu viziju i točno znao kakav stan želim. Danas je taj stan bio u svim medijima i uvijek je u najmu tako da je to bila pametna odluka.
Specijalizirani ste za luksuzne nekretnine, slažete li se da takvih nekretnina nedostaje na domaćem tržištu?
Luksuzne nekretnine imaju specifične kupce – ljude koji točno znaju što žele i koji nemaju vremena za administraciju stoga smo mi tu da im pomognemo s apsolutno svim. Na obali svjedočimo velikom broju luksuznih nekretnina, prije svega kuća, dok je u gradovima ta situacija nešto drugačija. Međutim, luksuzne nekretnine na dobrim lokacijama uvijek nađu svoj put do kupca.
Mnogi zaziru od angažiranja agencije pri kupnji/prodaja nekretnina, zašto je to pogrešno?
Prije svega profesionalna agencija će vas najbolje savjetovati oko realne cijene nekretnine što je osnovni i najbitniji korak za početak prodaje nekretnine. Osim toga agencija će vam pružati pravnu podršku jer u svom timu ima stručnog pravnika koji je tu da vas zaštiti i informira oko svih rizika. Agencija će vam osigurati uštedu vremena jer će za vas odraditi posao pripreme dokumentacije za prodaju kao i posao postprodaje u smislu prebacivanja režija na novog vlasnika. Velik broj transakcija se ne bi dogodio da nije bilo posredovanja agenata zbog pretvrdih stavova i nerealnih zahtjeva pojedinih strana koje smo mi kao iskusni agenti uspijeli urazumiti. Činjenica je da je u Hrvatskoj na tom području velika konkurencija, odnosno da posluje velik broj agencija. Ali velika je razlika između agencija koje su to samo na papiru i ozbiljnih agencija poput nas.
Primijećujem da se, osim ponudom, od ostalih na tržištu razlikujete i pristupom. Često objavljujete na društvenim mrežama, posebno Instagramu, potičete na interakciju, i ulažete u kvalitetne videe koji realno prikazuju nekretinu. Uz to uvijek date i zanimljive informacije uz dozu humora.
Svjesni smo činjenice da se danas život odvija i na društvenim mrežma i cilj nam je svojim sadržajem doći do što većeg broja zainteresiranih korisnika tim putem, prije svega preko Instagrama i TikToka. Video produkciju shvatili smo jako ozbiljno i to odrađujemo vrlo profesionalno. Na snimanje potrošimo i nekoliko sati, a sve ciljem kako bi potencijalni kupac dobio sve potrebne informacije. I moram priznati jako smo zadovoljni feedbackom i brojem pregleda, nedavno smo i prodali stan baš zahvaljujući video-postu na Instagramu.
Pri kupnji nekretnine ljude često privuče niska cijena, no, to često zna biti zamka. Na što valja pripaziti pri kupnji?
Čisto i uredno vlasništvo nekretnine je sigurno jedna od najbitnijih stvari koju morate znati, a to će za vas provjeriti profesionalna agencija. Velik broj nekretnina ima razne terete i zabiljžbe, a često se takve stvari mogu brzo riješiti uz iskusnu agenciju i suradnju s profesionalnim pravnikom. Naravno da sama lokacija najviše doprinosi ukupnoj vrijednosti nekretnine, ali vrlo je bitna i mikrolokacija nekretnine. Npr., nije isto da li je stan okrenut na bučnu ulicu ili je na kraju slijepe ulice okružen zelenilom. Isto tako treba znati da prvi kat ima najveću vrijednost, a suteren i potkrovlje najmanju. Imajte na umu da ćete stanove koji su na 3. i višem katu bez lifta uvijek teže prodavati ako se na to odlučite jednog dana. Ako kupujete starogradnju ispitajte stanje zgrade, kako je održavana, da li se planira uskoro obnova, da li se plaća pričuva i koliko se plaća, kakvo je trenutno stanje računa pričuve…. Što se novogradnje tiče obratite pozornost na materijale koji se koriste i na završnu obradu materijala.
Dotakli smo se luksuznih kuća i vila na obali. Većina njih se iznajmljuje, za što ste i sami specijalizirani, no kako se prodaju?
Što se potražnje potencijalnih kupaca za luksuznim kućama i vilama na obali tiče definitivno je osjetna manja potražnja u odnosu na prethodne godine, a za to postoji isto nekoliko logičnih razloga. Prvo, velik broj bogatih ljudi se tijekom korone dodatno obogatio kao što to obično bude u kriznim vremenima i trebali su negdje plasirati taj novac, a luksuzne nekretnine su uvijek zanimljiva kategorija za ulaganje. Zatim, tijekom korone su kamatne stope na kredite bile izuzetno niske što je omogućilo lak dolazak do dodatnog „jeftinog“ novca koji je ponovo najčešće plasiran u luksuzne nekretnine. Dodatno, situacija oko rata u Ukrajini je pogodovala tome da su bogati Ukrajinci kupovali i unajmljivali nekretnine u Hrvatskoj kao sigurnoj zemlji. Ipak i dalje velik broj vlasnika nije realan što se tiče prodajnih cijene, pogotovo oni koji paralelno iznajmljuju kuće jer se vode logikom staviti ću previsoku cijenu pa ako prođe super, ako ne ionako se iznajmljuje. Također, smatram da bi se uskoro ponuda luksuznih kuća još mogla povećati jer kako velik broj vlasnika kuća nije zadovoljan povratom od turističkog najma zbog puno veće ponude registriranih kuća za odmor na tržištu (porast od 51% u zadnjih 5 godina) velik dio njih će rađe prodati nekretninu nego imati spor povrat uz dosta operativnog posla oko toga, pogotovo oni koji su pod kreditima.
Svjedočimo stalnom rastu cijena nekretnina, no oglašena cijena ne znači ujedno i prodajnu cijenu, kolika je tu razlika?
Tražene cijene nekretnina se u većini slučajeva razlikuju od realiziranih, a u prosjeku je ta razlika do 10%. To naravno najviše ovisi o atraktivnosti same nekretnine te o činjenici koliko je početna cijena realno postavljena. Bilo je slučajeva da je nekretnina prodana u jedan dan po punoj cijeni kada je prodavateljima hitno prodati i spremni su realno postaviti cijenu, a ima i slučajeva kada se realizira transakcija po cijeni koja je i do 20% niža od tražene. Što se najma tiče i tu ima razlika između realiziranih cijena u odnosu na tražene, ali u manjoj mjeri nego kod kupoprodaja nekretnina jer je kod najma svima u cilju što brže napraviti realizaciju. Najmodavci najčešće žele što prije iznajmiti stan jer im je svaki mjesec koji je stan prazan gubitak tj. propuštena zarada, a najmoprimci najčešće trebaju stan u koji će se useliti unutar najviše mjesec dana.
Da li se više traži novogradnja ili starogradnja?
Više se traže zgrade koje su novo izgrađene ili su građene zadnjih 20ak godina. Starija gradnja se trenutno manje traži, iako ima dosta upita i za taj tip nekretnina s time da kupci preferiraju da su takve zgrade održavane i uredne, a da stanovi ne zahtjevaju velike adaptacije. Rijetko tko se danas želi baviti složenim adaptacijama s obzirom na velik izazov oko pronalaska pouzdanih majstora i s obzirom na cijene radova.
Da li je po vama bolje kupovati novogradnju ili starogradnju trenutno?
Mislim da je to stvar osobne preferencije. Kupovina novogradnje je definitivno lagodnije iskustvo jer je u pravilu sve novije i trebalo bi biti manje problema sa svime. Također, novija gradnja podrazumijeva osigurane garaže i parking mjesta za vlasnike što je velika prednost u današnje vrijeme. S druge strane ako ljudi nemaju dovoljno budžeta za novogradnju svakako će gledati starogradnju, a neki ljudi pak vole sami od početka uređivati cijeli stan i slagati raspored po svojim željama što kupnja neuređenog stana u starijoj gradnji omogućava. Osim toga starogradnja u centru Zagreba ima svoj šarm, postoje mnoge zgrade s lijepim prostranim stubištima, fasadama s mnogo ukrasa i visokim stropovima od preko 3 m visine što se u zgradama novije gradnje rijetko može naći. Također stanovi u središtima gradova na obali kao na primjer u Splitu imaju svoj šarm s debelim kamenim zidovima.
Koji su kvartovi u Zagrebu najtraženiji i koji postižu najveće cijene?
Najviše cijene po m2 postižnu novogradnje u centru Zagreba, pogotovo u strogom centru, a te cijene idu i do 12.000 E po m2 za pojedine mikrolokacije. Osim centra visoke cijene postižu novogradnje na Gornjem gradu, Jarunu, Središću i sjevernom dijelu Trešnjevke.
Da li su nekretnine u Hrvatskoj trenutno precijenjene? Vaša očekivanja cijena nekretnina u budućnosti?
Za ovo bih isto rekao da je podložno raznim teorijama u koje sada ne bih ulazio, volio bih samo naglasiti da ovdje kao i na mnogim drugim tržištima vlada zakon ponude i potražnje. Dok god je ponuda manja od potražnje cijene će rasti i naravno obrnuto, samo što su promjene kod nekretnina puno sporije u odnosu na na primjer dionice. Trenutno je na tržištu nedovoljno kvalitetne starogradnje i novogradnje i onda logično kada se pojavi nešto dobro to se brzo proda po cijenama koje nam se čini nelogične, ali proizlaze upravo iz toga. Novogradnje se gradi nedovoljno za trenutno potražnju, a što se starogradnje tiče velik broj ponude su stanovi u zgradama koje nisu u dobrom stanju, stanovi koji su derutni za kompletnu adaptaciju ili uređeni stanovi u suterenima, na 3. ili višem katu bez lifta, a takve nekretnine nisu baš tražene.
Nezahvalno je reći što je danas normalna cijena, ali u pravilu ispod 3.000 eura po m2 teško da možete naći relativno ok uređen stan, a da nije na rubnim dijelovima Zagreba ili da nije suteren ili 4. kat bez lifta. Iskreno ne vidim nekog logičnog razloga zašto bi cijene nekretnina u bližoj budućnosti padale, da bi se to dogodilo morala bi se značajno povećati ponuda kvalitetnih stanova ili značajno pasti potražnja kako bi potražnja bila veća od ponude. Cijene koje bi mogle pasti su novogradnje na rubnim dijelovima Zagreba gdje još uvijek ima dovoljno prostora za novu izgradnju ili neuređene starogradnje u nekvalitetnim starogradnjama, ali smatram da za kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama nema nikakvog razloga da padnu cijene.
