• About
  • Advertise
Vijesti Hrvatska
  • Home
  • Hrvatska
    • Geopolitika
    • Braniteljski
    • Dalmacija
    • Istra i Kvarner
    • Slavonija
    • Morski
    • Nacional
    • Zagreb
  • Hercegovina
  • Poslovni
  • Tehnologija
    • Video Igre
  • Auto Klub
  • Vjera
  • Svijet
    • Showbiz (žutilo)
  • Sportske
    • Euro 2024
    • HNL
    • Sport Strani
    • Košarka
    • Strani Sport
No Result
View All Result
  • Home
  • Hrvatska
    • Geopolitika
    • Braniteljski
    • Dalmacija
    • Istra i Kvarner
    • Slavonija
    • Morski
    • Nacional
    • Zagreb
  • Hercegovina
  • Poslovni
  • Tehnologija
    • Video Igre
  • Auto Klub
  • Vjera
  • Svijet
    • Showbiz (žutilo)
  • Sportske
    • Euro 2024
    • HNL
    • Sport Strani
    • Košarka
    • Strani Sport
No Result
View All Result
Vijesti Hrvatska
No Result
View All Result
Home Poslovni

Mladi u Hrvatskoj ne mogu do stanova, a kupuju ih oni kojima ne trebaju da zaštite kapital

CV by CV
July 25, 2025
in Poslovni
0
Mladi u Hrvatskoj ne mogu do stanova, a kupuju ih oni kojima ne trebaju da zaštite kapital
15
SHARES
34
VIEWS
Share on FacebookShare on Twitter


Najočitija manifestacija krize pristupačnog stanovanja je u rastu najamnina. Između 1900. i 2013. najamnine su rasle brže od inflacije u gotovo svakoj regiji zemlje te u gradovima, predgrađima i ruralnim područjima. No, ovdje djeluje još jedan važan činitelj, jači od rasta najamnina: pad zarada najmoprimaca. Samo između 2000. i 2012. najamnine su porasle za šest posto. U istom razdoblju realni dohodak prosječnog najmoprimca u SAD-u pao je za 13 posto. Ono što je nekad bila pukotina pretvorilo se u široki ponor koji se često ne može premostiti – pojasnila je na jednostavan način krizu stanovanja Kathryn Edin, jedna od vodećih istraživačica siromaštva, profesorica sociologije i javnih poslova na Princetonu. Za razliku od Ustavom definirane “socijalne države” Hrvatske, u brojnim saveznim državama kapitalističke Meke, SAD-a, postoji zakonsko ograničenje godišnjeg rasta cijene najma, u rasponu od 1,7 do najviše deset posto, uz dodatak inflacije.

U Los Angelesu cenzus je četiri posto, u San Franciscu 60 posto indeksa potrošačkih cijena (CPI) – oko 1,7 posto, u Oregonu i Washingtonu sedam posto, uvećano za CPI, maksimalno 10 posto godišnje za iste stanare. Najčešće se najamnina smije povećavati jednom godišnje, s gornjom granicom koja je za starije i invalidne osobe, primjerice, u Washingtonu, pet posto, a u Minnesoti je limit tri posto bez dodatka inflacije.

S obzirom na to da su u Hrvatskoj u razdoblju od 2015. do 2024., prema podacima Eurostata, najamnine porasle oko 89 posto, dok veći gradovi u 2024. bilježe oko 20 posto rasta u samo pola godine, računica za kreditno sposobne definitivno preteže u smjeru stambenih kredita umjesto najma.

Upravo je tu HNB odlučio od 1. srpnja postrožiti uvjete odobravanja uz narativ da to čini “kako bi zaštitio financijsku stabilnost i građane od njih samih”. Službeno objašnjenje glasi da regulator želi onemogućiti probleme u otplati, no ono što je prethodilo nastupanju mjere već je sad pokazalo da će tako akcelerirati probleme priuštivosti stanovanja. Naime, od najave strožih mjera, koja je trebala nastupiti 1. travnja, uslijedio je kreditni stampedo, a cijene nekretnina dobile su novo gorivo. Od siječnja do travnja isplaćeno je 29 posto više novih kredita u odnosu na isto razdoblje lani, njih ukupno 5315, a o cijenama govori prosječan iznos ugovorene glavnice: veća je 50 posto.

“Znatni dio rasta može se pripisati snižavanju kamatnih stopa koje je započelo u veljači 2025.”, kažu u HNB-u, iako se u bankama otvoreno govori da je to najviše rezultat najava restriktivnijih kreditnih politika regulatora.

Veća glavnica, niže kamate

Prosječan iznos isplaćenih novih stambenih kredita u prva tri mjeseca 2025. iznosio je, prema podacima HNB-a, 123 tisuće eura, što predstavlja rast od 16,6 posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine, kada je iznosio 105,4 tisuće eura. U 2025. mjesečni iznos glavnice novoodobrenih ugovorenih stambenih kredita iznosio je oko 285 milijuna eura, što je znatno više od prosjeka u 2024. koji je bio oko 182 milijuna eura te i od prosjeka prvih četiri mjeseca 2024. koji je iznosio 168 milijuna eura. Posebno su visoki iznosi kredita zabilježeni u ožujku i travnju: 316 milijuna eura, odnosno 378 milijuna eura.

“Očekujemo da će sličan trend biti vidljiv i u podacima za svibanj”, kažu u HNB-u te dodaju da se, iako su iznosi novoodobrenih stambenih kredita znatno porasli, ukupni godišnji rast tih kredita tek blago ubrzao s 12,5 posto u ožujku na 12,7 posto u travnju 2025.

To je dijelom rezultat strukture portfelja stambenih kredita koji se uglavnom odobravaju na vrlo duga razdoblja otplate. Početkom 2025. prosječna ročnost novoisplaćenih kredita kretala se blago iznad 23 godine, što je gotovo dvije godine više nego kod kredita odobravanih prije nekoliko godina. Zbog toga novoodobreni krediti čine razmjerno mali udio u ukupnom iznosu kredita u otplati pa njihov utjecaj kroz otplatu na dinamiku ukupnog stanja ostaje ograničen. Osim većeg broja novih kredita, znatno je porastao i broj ponovnih sporazuma, kojima se korisnicima nude povoljniji uvjeti: u prvom tromjesečju 2025. sklopljeno je 3330 takvih sporazuma, što je više od 180 posto više nego u istom razdoblju prošle godine. Od ukupnog broja ponovnih sporazuma, 2461 odnosio se na anekse postojećih ugovora, dok je 869 bilo refinanciranja.

U oko 1435 slučajeva aneksi su uključivali snižavanje kamatne stope s prosječnih 3,8 posto na 2,9 posto, uglavnom za kredite s fiksnim stopama odobrene tijekom 2024. i početkom 2025. Slično, kod otprilike dvije trećine refinanciranja, odnosno oko 550 kredita, također je zabilježeno smanjenje kamatne stope iste veličine, većinom unutar iste banke i za kredite isplaćene u prethodnoj godini. Ukupno je u nešto manje od 2000 ponovnih sporazuma u prvom tromjesečju 2025. smanjena kamatna stopa i to u prosjeku za 0,9 postotnih bodova, preciziraju u središnjoj banci.

Na pitanje jesu li radili preliminarnu analizu efekta novih kreditnih restrikcija na cijene nekretnina ili su se bavili samo aspektom izloženosti klijenata i banaka, regulator, zaboravljajući svoju zakonsku ulogu održanja stabilnosti cijena, odvraća da se mjere makrobonitetne politike ne uvode s namjerom djelovanja na tržište nekretnina, nego su ponajprije usmjerene na očuvanje stabilnosti financijskog sustava u cjelini.

“Fokusirali smo se primarno na aspekt izloženosti klijenata i banaka, a ne na analizu mogućeg utjecaja novih kreditnih politika na cijene nekretnina. Važno je napomenuti da na tržište stambenih nekretnina utječu brojni čimbenici, kao i različite politike poput porezne, socijalne, stambene ili monetarne, dok se doseg makrobonitetnih mjera odnosi samo na dio kupoprodaja nekretnina financiranih kreditima, kojih je u Hrvatskoj oko 30 posto. Ipak, iskustva brojnih zemalja analizirana u stručnoj literaturi pokazuju da uvođenje strožih kriterija kreditiranja potrošača može srednjoročno ublažiti porast kredita, što može smanjiti pritiske na rast cijena nekretnina”, kaže regulator.

Ne znamo što će se dogoditi srednjoročno, no kratkoročno je izazvalo takav rast, i kredita i nekretnina, da je praksa demantirala sve spomenute “analize iz stručne literature”.

“Ono što je iz perspektive financijske stabilnosti najvažnije jest da bi dugoročno mjere trebale pridonijeti održivijem kreditiranju i stabilnijem tržištu nekretnina te smanjenju sistemskih rizika vezanih uz prekomjerno zaduživanje kućanstava. Konačno, iako su prije samoga uvođenja novih mjera makrobonitetne politike provedene spomenute simulacije mogućeg učinka na kreditnu aktivnost, koje su ujedno poslužile kao osnova za kalibriranje mjera, koristi i nedostaci mjera iz šire perspektive obično se procjenjuju nakon njihove primjene kroz određeno razdoblje. Te ocjene ujedno služe kao jedan od elemenata za eventualnu kasniju prilagodbu uvedenih mjera”, zaključuju u HNB-u.

No možda bi mogli razmisliti je li vrijeme za tu prilagodbu – sada.

‘Netržišne’ politike

Nenad Rančić, redoviti profesor na katedri za ekonomiju Pravnog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu, vrlo je skeptičan prema politici regulatora.

“Ne pada mi napamet kada je u razdoblju od uvođenja kune do danas ijedan potez HNB-a u onome što oni smatraju monetarnom, a sad, gle čuda, čak i kreditno-monetarnom politikom, donio ikakvo trajno i dugoročno dobro hrvatskom narodu pa će teško i ovaj. Upravo je vrijeme nakon uvođenja kune bilo idealno za vođenje samostalne i razvojne kreditno-monetarne politike, čime se u ozbiljnim društvima i ekonomijama, između ostalog, centralne banke i bave, ali ne i u Hrvatskoj. Poglavito se to odnosi na ovaj kreditni dio, gdje bi društveno korisna, stručna i odgovorna centralna banka trebala svojim politikama usmjeravati određene količine novca prema sektorima, granama i djelatnostima u privredi na kojima bi se temeljio dugoročni razvoj strateški bitnih djelatnosti, suzbijajući pri tome, u realnom vremenu, moguće devijacije i negativnosti koje tome ne idu u prilog, a koje na temelju svojih zakonskih ovlasti može provesti, ako oni koji njome upravljaju uopće znaju što i kako. Sjetimo se samo primjera Centralne banke Austrije koja je u toj, definitivno kapitalističkoj i nimalo centralno-planskoj ekonomiji, za hrvatske pojmove povukla nezamisliv potez, najprije ograničivši, a kasnije i onemogućivši zaduživanje vlastitih građana u švicarskim francima pa i za kupnju nekretnina, dok se HNB čudom čudio na takvu “netržišnu” politiku i velikodušno dopuštao tim istim bankama, to isto, što im je kod kuće bilo nemoguće, u Hrvatskoj, zbog čega su mnogi građani Hrvatske ostali bez krova nad glavom. Da je tada krenula tim putem danas Hrvatska ne bi bila ekološki čista zemlja – oslobođena od svake značajnije teške i lake industrije i svedena isključivo na stranim gospodarima politike i kapitala tzv. neškodljive industrije kako ih je Hrvatskoj dozvoljavala i nazivala još carica Marija Terezija te postala zemljom u kojoj se više od 20 posto BDP-a ostvaruje u jednoj visoko sezonski uvjetovanoj grani – turizmu, koji je, uz to još i iznimno ovisan o brojnim geopolitičkim i sigurnosnim pitanjima izvan naše kontrole, kao i o inozemnoj, ponajprije mediteranskoj konkurenciji. Niti bi vrhunac dobrog i sigurnog ulaganja predstavljala kupnja nekretnine koja se uopće ne koristi – bilo za stanovanje, bilo za odmor ili za najam”, kritizira Rančić.

Nenad Rančić, redoviti profesor na katedri za ekonomiju Pravnog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu, vrlo je skeptičan prema politici regulatora

Ironizirajući podsjeća i na “maestralni potez” pokojnog guvernera Željka Rohatinskog koji je pri dnu tržišta (odnosno u razdoblju kad su već počele prve naznake oporavka cijene) 2005. prodao hrvatske zlatne rezerve, 15,5 tona za oko 250 dolara po unci, dok je cijena danas oko 3500 dolara po unci.

Dakle, upravo suprotno od onog što je u datom trenutku dobro za nas, ali je dobro za nekog drugog. Tako se ekipa iz HNB-a u potpunosti uklapa u opis onog originalnog Zabranjenog pušenja u svom Pozdravu iz zemlje Safari, u kojoj si ili bos ili hadžija: “Posô je dobar, a para laka…”.

Dovoljno dobri klijenti

Svakako da navedena mjera ograničavanja kreditiranja ide za tim nekim čuvanjem stabilnosti, ponajprije financijskog sustava koji se najvećim dijelom sastoji od inozemnog financijskog kapitala zaodjenutoga u tzv. hrvatske banke – kojima će sada biti donekle ograničen spektar domaćih klijenata koji su “dovoljno dobri” – kreditno sposobni, zadužiti se po novim uvjetima pa i za kupnju krova nad glavom. Međutim, kako svi sudionici na hrvatskom tržištu nekretnina nisu u istoj poziciji, a tržište je otvoreno svim građanima EU, a uskoro i OECD zemalja, iako im već duže vremena to nije baš nedostupno – dovoljno je samo otvoriti firmu u Hrvatskoj koja kao domaća pravna osoba može stjecati nekretnine, od kojih većina raspolaže i većom štednjom i povoljnijim uvjetima kreditiranja kod kuće, gdje su cijene nekretnina stambenih, poslovnih i poljoprivrednih, znatno više, jasno je kome se ovom politikom ide na ruku i čija je to originalna ideja”, upozorava profesor te ističe da nije realno očekivati neki značajniji pad cijena uslijed mjere koju je uveo regulator. Smatra da će do njega možda i doći za stanove slabije kvalitete i nižeg stupnja atraktivnosti u geografski neatraktivnim područjima za koje se još uvijek ne moramo nadmetati s inozemnim kupcima. Ali i tu postoji već respektabilna vojska potencijalnih stanoprimaca – stranih radnika na privremenom radu u RH kojih već sada imamo, što evidentiranih, što neevidentiranih, 25 puta više po glavi domicilnog stanovništva od Njemačke, a u apsolutnom iznosu ima ih više od registriranih pripadnika svih nacionalnih manjina zajedno, kao i sve većeg broja azilanata upitnog identiteta, namjera i kaznene evidencije o kojima je RH dužna skrbiti pa i stambeno. Stoga nas nedostatak i visoke cijene stambenog prostora ne trebaju čuditi, niti danas, niti u budućnosti, a o nekoj priuštivosti, zasad samo u gradskim i turističkim središtima, a uskoro i drugdje, da i ne govorimo”, zaključuje.

Gojko Bežovan, istraživač i stručnjak za stambenu politiku, još je oštriji: “U situaciji kad nema nikakve ponude uz izvjesne cijene koje bi bile intervencija Vlade, rast cijena nekretnina u pomorskim dijelovima i većim gradovima bit će sve izvjesniji, a stanovanje nepriuštivije znatnom dijelu mlađih obitelji, osobito obitelji s djecom. Ne vidim da HNB ima bilo kakvu ulogu u našoj zemlji: oni su kao sveta vodica u odnosu na elemente u zemlji, ni na što bitno ne utječu. Kad imamo takvo tržište, financijalizirano, kupuju oni kojima ne trebaju, nego zaštićuju kapital, i nemamo ozbiljnih argumenata da će balon skoro puknuti. Situacija nije ekvivalentna onoj iz 2008.”, argumentira Bežovan te dodaje da bi u slučaju nove svjetske krize uslijed geopolitičkih sukoba, pala razina gospodarskih aktivnosti, što bi se moglo odraziti na otplativost kredita.

“Uvođenje poreza na nekretnine ima ograničen i sporedan utjecaj. Ono što bi mogli napraviti, i Vlada i HNB, u borbi protiv financijalizacije tržišta, je da se sve transakcije veće od 10 tisuća eura ograniče za gotovinsko plaćanje i primjenjuje samo bezgotovinsko, gdje smo mi na taj novac platili porez. Inače će se tu i dalje odvijati pranje novca iz sive zone. A Vlada i HNB ne poduzimaju očito ništa protiv pranja novca koji se može u Hrvatsku donijeti od bilo kuda i uložiti u nekretnine”, otvoren je Bežovan. Postavlja pitanje i kako se na ovom tržištu može zaraditi toliko da svojoj obitelji i sebi priuštite pristojno stanovanje.

“Upravo smo imali lokalne izbore, a jedna od ključnih kriza je kriza stanovanja – jeste li vidjeli igdje raspravu o tome ili iole suvisle novinare koji o tome mogu postaviti suvisla pitanja?! S druge strane, građevinari kažu da ako prođu izmjene GUP-a u Zagrebu, ništa od priuštivog stanovanja. Ako ste investitor i gradite objekt u području u kojem nema infrastrukture, a građevinska je zona, vi je morate izgraditi, darovati HEP-u i ostalima, platiti porez i opet platiti puni iznos komunalnih doprinosa kad gradite objekt. To je pitanje racionaliteta i skuplje izlazne cijene”, ističe stručnjak koji zamjera Vladi da ne otvara prostor za dijalog na tu temu pa i kad organizira skupove o tome, redovito sebi bira sugovornike.

Jedino što trenutačno ide u prilog onima koji se zadužuju da kupe nekretninu je pad kamatnih stopa. U travnju 2025. prosječna kamatna stopa na stvarne nove stambene kredite, kao i na ponovne sporazume (uključujući anekse i refinanciranja), iznosila je oko 2,9 posto, što upućuje na to da su, barem u pogledu cijene zaduživanja, banke nudile ujednačene uvjete za obje skupine, kažu u HNB-u, no raspon varira: dok veće banke nude kamate od oko 2,8 posto, u manjima se još uvijek nailazi na kamate i do 5,6 posto.

Najniže kamate u eurozoni

U tijeku su i akcije s još nižim kamatnim stopama: OTP ima u ponudi kombiniranu kamatnu stopu od 2,69 posto, fiksnu za prve tri godine, a nakon toga promjenjivu od 3,75 posto te fiksnu u rasponu od 3,19 do 3,49 posto za cijelo vrijeme trajanja otplate. U Erste banci su kamatne stope fiksne tijekom cijelog razdoblja otplate te sada u prosjeku niže za jedan postotni bod u odnosu na ranije razine, u rasponu od 2,8 do 3,1 posto. Trenutačno se stambeni krediti u Hrvatskoj uglavnom odobravaju uz fiksne kamatne stope i na vrlo duge rokove.

Unatoč nedavnom naglom porastu kreditne aktivnosti, u HNB-u opovrgavaju da klijenti “hvataju zadnji vlak”.

Kredite su na početku 2025. uglavnom podizali upravo oni potrošači koji bi to mogli učiniti i nakon srpnja, odnosno koji zadovoljavaju propisane kriterije – regulator to argumentira i podacima da je u ožujku udio korisnika čiji omjer otplate prema dohotku prelazi 50 posto pao na svega 16,1 posto, znatno ispod uobičajenog raspona od 23 do 27 posto, zabilježenog tijekom 2024.

Iz HUB-a poručuju da je u travnju 2025. u odnosu na travanj 2024. zabilježeno smanjenje kamatne stope za 0,85 postotnih bodova, odnosno 0,88 ako se računa kroz efektivnu stopu.

S dostignutom razinom kamatnih stopa Hrvatska je među zemljama s najnižim kamatnim stopama na stambene kredite u europodručju; prema podacima ECB-a za travanj, niže prosječne kamatne stope na ovu vrstu kredita imaju samo Finska, Španjolska i Malta, dok su hrvatske stope usporedive s onima u Sloveniji.

Dok HUB ističe da je referentna kamatna stopa u europodručju već znatno smanjena i trenutačno bilježi jednu od najvećih (negativnih) razlika u odnosu na kamatnu stopu FED-a u povijesti, te da je svako očekivanje daljnjeg smanjenja podložno velikoj spekulaciji i riziku, a isto vrijedi za tržišne kamatne stope na kredite, ne misle sve članice HUB-a jednako.

“Trenutačno smo u silaznom trendu kretanja ključnih kamatnih stopa ECB-a što će se zasigurno odraziti i na sniženje kamatnih stopa banaka”, kažu u OTP-u.

U Erste banci u drugoj polovici godine, nakon stupanja na snagu novih mjera, očekuju usporavanje dinamike stambenog kreditiranja i stabilizaciju visine kamatnih stopa. No građane sigurno ne očekuje i stambena stabilnost.



Izvor: Poslovni

CV

CV

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Login
Notify of
guest
guest
0 Comments
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments

POPULAR NEWS

  • Privatni avion, pet stanova u Zagrebu, kuće po Jadranu: Malo tko zna za ove moćne Hrvate

    Privatni avion, pet stanova u Zagrebu, kuće po Jadranu: Malo tko zna za ove moćne Hrvate

    159 shares
    Share 64 Tweet 40
  • HDZ BiH ULOŽIO AMANDMANE Traže se izmjene rezolucije o osudi napada na ustavni poredak BiH

    52 shares
    Share 21 Tweet 13
  • PPD i MET ojačali sigurnosna nastojanja RH u energetici

    40 shares
    Share 16 Tweet 10
  • Od Palete emocija Kolosijekom do poticaja istraživačkom duhu

    31 shares
    Share 12 Tweet 8
  • Europski telekomi moraju se konsolidirati ako žele konkurirati Kini i SAD-u

    30 shares
    Share 12 Tweet 8
  • About
  • Advertise

© 2025 JNews - Premium WordPress news & magazine theme by Jegtheme.

No Result
View All Result
  • Home
  • Hrvatska
    • Braniteljski
    • Dalmacija
    • Istra i Kvarner
    • Nacional
    • Morski
    • Slavonija
    • Zagreb
  • Hercegovina
  • Svijet
  • Geopolitika
  • Sportske
    • Euro 2024
    • HNL
    • Košarka
    • Sport Strani
    • Strani Sport
  • Vjera
  • Poslovni
  • Tehnologija
  • Auto Klub

© 2025 JNews - Premium WordPress news & magazine theme by Jegtheme.

wpDiscuz
0
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x
| Reply