U Hrvatskoj se tiho provodi vrlo opasna postkomunistička diktatura: Mnogi zbog nje ispaštaju

U posljednje vrijeme Državna geodetska uprava putem plaćenih oglasa obavještava javnost da je u tijeku provođenje novih zemljišnih izmjera, prilikom čega se pozivaju građani – vlasnici parcela da aktivno sudjeluju u ovom projektu, najvećem na prostoru Hrvatske, još od raspada Austro-Ugarske. Ima li razloga za zabrinutost? – Ima!

Već duže vrijeme upozoravamo građane, putem stranica našeg tjednika 7Dnevno, da su aktivni brojni procesi u kojima se može ostati bez svojih parcela, zemljišta i nekretnina, a nove su izmjere jedni od njih. U jeku opće transparentnosti prilikom novih izmjera zemljišta, kako nas uvjerava DGU, dogodilo se u međuvremenu prisvajanje oko 500 hektara državnog zemljišta kod Gračaca, kako je o tome pisao Dnevnik.hr.

U tekstu se spominje da se mještanima koji obrađuju državnu zemlju „netko“ preko noći upisao kao vlasnik, bez njihova znanja. Tako je zemljište u vlasništvu RH prešlo u privatno vlasništvo 1/1, bez javnog natječaja i poziva. To je jedan slučaj. U nastavku, opisat ćemo kako Država dolazi u posjed tuđeg privatnog vlasništva, što je za pojedince veći problem. I prvi i drugi slučaj nemaju veze s čistim poslovima temeljenim na zakonima.

Apsolutni kaos

Vlada je na sjednici 28. svibnja 2022. usvojila prijedlog Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o poljoprivrednom zemljištu s kojim nisu zadovoljni ni vlasnici poljoprivrednih parcela, ali niti struka. Naime, novim propisima o poljoprivrednom zemljištu koje je Vlada usvojila nastao je apsolutni kaos, a odluku o zabrani parcelacije poljoprivrednih zemljišta na čestice manje od jednog hektara – 10.000 kvadratnih metara struka naziva „nebulozom vladajućih i svinjarijom“.

Već u trenutku donošenja Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o poljoprivrednom zemljištu Hrvatska komora ovlaštenih inženjera geodezije (HKOIG) uputila je premijeru Andreju Plenkoviću pismo kojim je zatražila da Vlada odustane od zabrane parcelacije poljoprivrednog zemljišta na čestice manje od jednog hektara. Izmjenama i dopunama zakona nisu uopće jasno precizirani kriteriji kada je dioba poljoprivrednog zemljišta moguća, a kada nije. Tako je npr. parcelacija moguća u slučaju nasljeđivanja zemljišta, ali nije moguća ako je zemljište stečeno darom ili zamjenom.

Apsurdan slučaj kakav se, vjerojatno, može vidjeti samo u Hrvatskoj: Sudac sudi samom sebi

Budući da Vlada nije htjela poslušati struku, nego je sve primjedbe na Zakon odbacila, Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o poljoprivredi i čl. 44. toga zakona uveo je totalni kaos u imovinsko-pravne odnose među poljoprivrednicima i građanima koji imaju izgrađene i legalizirane kuće na zemljištu koje se ne nalazi unutar građevinske zone i ne predstavlja obradivu površinu, iako su ta zemljišta u zemljišnoj knjizi opisana kao oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, maslinici, vinogradi, ribnjaci, trstici, močvare i dr. Donošenje Izmjena i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu kojim je uvedena zabrana diobe čestica poljoprivrednog zemljišta na manje od jednog hektara, unatoč svim naporima i pokušajima Hrvatske komore ovlaštenih inženjera geodezije da objasni koje će sve štetne posljedice nastupiti takvom zabranom, rezultat je i neusklađenosti postojećeg stanja i stanja u katastru i zemljišnoj knjizi.

Veliki problemi

Zakon o poljoprivrednom zemljištu nije usklađen i prilagođen stvarnom stanju na terenu, nego je u cijelosti prilagođen apetitima organizacija koje okrupnjavanjem poljoprivrednih parcela stvaraju uvjete za financiranje iz sredstava EU-a, a da pritom ni u najmanjem segmentu nije vođena briga o interesima vlasnika manjih parcela koje su još uvijek upisane kao poljoprivredne, iako mnoge već godinama nisu obradive, dok se na puno takvih malih vrtova, oranica i livada nalaze građevine koje je Država u akciji provedenoj prije nekoliko godina u potpunosti legalizirala, dok je stanje zemljišta ostalo nesređeno.

Zakonom o poljoprivrednom zemljištu propisano je da se poljoprivredno zemljište izvan građevinskog područja ne može geodetskim elaboratima dijeliti niti formirati katastarsku česticu površine manje od jednog hektara, osim u slučaju izdvajanja poljoprivrednog zemljišta radi izgradnje infrastrukturnih i drugih građevina određenih propisom kojim se uređuje prostorno uređenje ili u slučaju nasljeđivanja. Zabrana parcelacije poljoprivrednog zemljišta manjeg od jednog hektara dovela je u velike probleme brojne vlasnike malih poljoprivrednih parcela koji ne mogu provesti diobu suvlasničke zajednice.

Građani ne mogu upisati vlasništvo nad takvim česticama ako je ono stečeno darovanjem, a ne nasljeđivanjem, zbog birokratskih zapreka. Često nemaju potrebnu dokumentaciju, posebice u području poharanom ratom ili na područjima gdje pisani dokument o darovanju nije bio uobičajen. Gotovo čitava Dalmacija nema sređene vlasničke statuse oko nekretnina koju su građani naslijedili ili stekli darovanjem. I danas postoje velike katastarske čestice na kojima je više desetaka suvlasnika upisano u katastar s jasno vidljivim idealnim suvlasničkim dijelovima. Oni ne mogu razvrgnuti svoje suvlasničke zajednice jer se u pravilu radi o malim posjedima. Sve i kada se suvlasnici dogovore oko razrješenja njihove situacije, takav dogovor nije moguće više zakonski provesti u katastru zbog zabrane parcelacije manjih poljoprivrednih parcela.

Nebulozni kriteriji

Parcelacija poljoprivrednog zemljišta propisana je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu, koji je propisao da se poljoprivredno zemljište koje se nalazi izvan granica građevinskog zemljišta ne može geodetskim elaboratima dijeliti na katastarsku česticu površine manje od jednog hektara. No ni ta zabrana nije decidirana, nešto se ipak može dijeliti, nešto se ne može. Trenutačno se poljoprivredno i šumsko zemljište ne može dijeliti, osim u slučajevima nasljeđivanja ili izgradnje infrastrukturnih građevina ili ako je u pitanju Država i njezini interesi.

Tako je vlasnicima malih poljoprivrednih parcela zabranjena dioba i podjela njihovih suvlasničkih dijelova, što je dovelo do situacije da veliki broj građana može teško ili nikada razriješiti svoj vlasničko-imovinski status, dok istodobno Ministarstvo za račun RH može radi okrupnjivanja otkupiti od vlasnika poljoprivredna zemljišta po tržišnoj cijeni koju odredi sudski vještak za procjene nekretnina. Cijena određena takvim vještačenjem ne doseže niti jedan euro po metru kvadratnom.

Nevjerojatan slučaj bespravne gradnje šest urbanih vila nedaleko od Zagreba: Kvadrat 2200 eura

Novim zakonom o poljoprivrednom zemljištu propisano je i da poljoprivredna zemljišta u privatnom vlasništvu koja se ne održavaju i na kojima se ne sadi poljoprivredna kultura, a vlasnici su nedostupni ili nepoznatog boravišta, Ministarstvo može radi zaštite tla, okoliša ili ljudi dati u zakup fizičkoj ili pravnoj osobi privatnu zemlju na rok od deset godina uz naknadu.
Sredstva od zakupa poljoprivrednog zemljišta u privatnom vlasništvu pripadaju vlasniku, ali ako je vlasnik zemljišta nedostupan ili nepoznatog boravišta sredstva se u korist vlasnika uplaćuju na poseban račun jedinice lokalne samouprave na čijem se području zemljište nalazi, s tim da se od tih sredstava odbijaju i troškovi iznajmljivanja zemljišta.

Koristi nema

Okrupnjivanje zemljišta moglo se provesti i Zakonom o komasaciji koji je na snazi, a koji je od 90-ih služio samo kako bi se prikrile nezakonite radnje brojnim rješenjima o komasaciji nakon čega bi se zemljišta izgubila. Poznati su mnogi slučajevi gdje se Zakonom o komasaciji koristilo kako bi vlasnici, pa i nevlasnici između sebe dijelili građevinske parcele pod krinkom primjene toga zakona. Umjesto okrupnjivanja poljoprivrednog zemljišta, u nizu postupaka došlo je do podjele građevinskih zemljišta, ali i do mnogih drugih manipulacija.

Grubo je zlorabljen ne samo Zakon o komasaciji nego i Zakon o izvršnom postupku pa je nerijetko pod izlikom da se provodi komasacija na nekom području dolazilo do situacije da su se podizali krediti na zemljištima koja uopće nisu bila vlasništvo dužnika. Takvo neriješeno i nesređeno stanje još uvijek je predmet sudskih postupaka, a umjesto saniranja postojećeg stanja i usklađenja stanja na terenu terenskim snimanjem, stanja u katastru i stanja u zemljišnoj knjizi, novim zabranama i novim zakonima sve se samo više komplicira. Inženjeri geodezije ističu da je Zakonom o poljoprivredi, naročito dijelom kojim je zabranjena parcelacija poljoprivrednog zemljišta manjeg od jednog hektara, napravljena puno veća šteta nego korist. Odnosno, ističu da koristi od te odredbe uopće nema. Nastala je samo ogromna šteta i nerješivi problemi, a u najtežoj poziciji su vlasnici poljoprivrednih čestica u Dalmaciji, na otocima i priobalju.

Poznato je da veliki broj nekretnina uz more i na otocima uživaju osobe koji nisu upisane kao vlasnici u zemljišnoj knjizi. Posjed nekretnina prelazio je s generacije na generacije, svi znaju što tko uživa, ali zemljišne knjige nisu uređene. Dodatno je u nekim područjima zakompliciralo i ratno stanje jer su na nekim područjima zemljišne knjige stradale pa podaci o vlasništvu u tom dijelu postoje samo usmenom predajom. Vlasnici poljoprivrednih čestica manjih od jednog hektara u Dalmaciji, na otocima, ali i u unutrašnjosti zemlje ne mogu podijeliti svoju imovinu i njome raspolagati radi daljnjeg unovčenja jer nepodijeljenu imovinu neće nitko kupiti, niti banke žele kreditirati suvlasničke dijelove. Čak 92 posto vinogradara ima vinograde čija je površina jedan hektar ili manja.

Štetna odredba

Za provođenje parcelacije poljoprivrednog zemljišta potrebno je pribaviti dokument iz kojeg je vidljivo da je poljoprivredno zemljište izvan granica građevinskog područja. Potom se parcelacijski elaborat predaje u nadležni katastarski ured na pregled, ovjeru i provedbu. Ako je zemljište manje od jednog hektara, parcelacija će biti odbijena, iako je volja vlasnika ili suvlasnika da se iz nekog razloga njegova parcela podijeli radi razvrgnuća suvlasništva ili radi kupoprodaje nekog dijela zemljišta. Dakle, parcelacija nije samo u svrhu prodaje nego i u svrhu nabavke neke poljoprivredne parcele, ali sve te radnje onemogućene su, a da nije kompleksno sagledan problem i situacija.

Tako npr. iako se možda radi o nečijem dvorištu, a u katastru i zemljišnoj knjizi opisano je kao voćnjak ili oranica, pa makar već bili vlasništvo onog tko bi želio srediti zemljišno-knjižno stanje, ili možda od susjeda kupiti manji komad radi uređenja njihovih susjedskih odnosa, to se ne može upravo zbog štetne odredbe u zakonu kojom se brani parcelacija poljoprivrednog zemljišta manjeg od jednog hektara, a na koju geodeti još od donošenja zakona neprekidno ukazuju koliko je štetna. Tako je nastala totalna zbrka u sređivanju zemljišno knjižnog stanja, a zakonodavac je ovom zabranom uveo apsolutni nered u postojeći kaos u zemljišnim knjigama.

Tužna sudbina poduzetnika koji zbog dugovanja Grada Zagreba ostaje bez svega što je stjecao 40 godina

Parcelacijski elaborat spajanja više manjih čestica u jednu ili dijeljenje jedne čestice na više manjih provodio se radi rješavanja imovinsko-pravnih odnosa, raspodjele obiteljske imovine, kupnje ili prodaje nekretnina, legalizacije objekata, etažiranja objekata, dobivanja hipotekarnog kredita, no sve se to više ne može ako poljoprivredna parcela nije veća od jednog hektara, pa makar vlasnici tih parcela imali ispravne kupoprodajne ugovore stare čitava desetljeća.

Samo izlika

Budući da je parcelacija nužan korak u rješavanju imovinsko-pravnih odnosa, zabranom parcelacije manjih poljoprivrednih parcela znatno je otežano rješavanje razvrgnuće suvlasništva ili dioba imovine između braće ili rođaka, naročito u Dalmaciji i na otocima gdje je zemljišno knjižno stanje nesređeno niz godina.

U slučajevima gdje vlasnici ipak žele podijeliti svoja zemljišta i razvrgnuti suvlasništva, oni svoje vlasništvo ne mogu upisati u katastar i zemljišne knjige zbog Zakona o poljoprivrednom zemljištu koji im to brani. Posljedice svega je da se nesređeno stanje u zemljišnim knjigama samo pogoršava. Ako sve to pogledamo u svjetlu digitalizacije zemljišne knjige i upisa nekretnina u Bazu zemljišnih podataka, onda je jasno da zakone donose amateri ili oni kojima zbrka s nekretninama najviše odgovara. Na kraju, može se zaključiti da Država zabranom parcelacije malih čestica može urediti njihovo preuzimanje, koje će kasnije okruniti i „pokloniti“ nekomu kao su slučaju u Gračacu na početku teksta. I još jedna napomena: građani ne trebaju previše vjerovati u dobre namjere Državne geodetske uprave kad ih ta institucija poziva da se aktivno uključe u aktualne nove izmjere.

To je samo izlika da su, kada se preko noći promjene granice parcela, sve vlasnike pozvali da pokažu fizički, na terenu, kuda prolaze međe. Pored sve današnje tehnike, satelita, aerosnimanja postojećih planova, računa DGU na hrvatsko poštenje i objektivnost prilikom utvrđivanja granica parcela. DGU se zapravo ovakvim javnim pozivima pokušava ograditi od odgovornosti da su oni uredno pozvali sve vlasnike prilikom pogrešno ucrtanih novih međa. Nešto slično kao i kod proizvođača cigareta, koji na kutijama napišu da pušenje izaziva rak, impotenciju, smrt itd. pa se ne mogu tužiti i pozvati na odgovornost.

Povećana nelegalna gradnja

Stručnjaci geodezije i sudski vještaci ističu kako Zakonom o poljoprivrednom zemljištu i zabranom parcelacije nije spriječena nelegalna gradnja na manjim poljoprivrednim parcelama izvan građevinskog područja, upravo suprotno, ona je povećana jer ako građani nešto ne mogu ozakoniti i izgraditi legalno, onda su prisiljeni raditi nelegalno, tim više što mnogi imaju djedovinu na kojoj već imaju izgrađene kuće ili bi ih željeli izgraditi prenamjenom poljoprivrednog zemljišta u građevinsko. A novim zakonom, veto na okrupnjivanje poljoprivrednih parcela i njihovu prenamjenu iz poljoprivrednog zemljišta u građevinsko ima samo Država.

Moćnici pronašli novi način na koji otimaju vaše nekretnine: U tijeku su krađe neviđenih razmjera

Uvođenje novog kaosa

Zabrana parcelacije znači uvođenje novog kaosa i nesređenog stanja u kojem građani i nadalje dijele čestice na manje od hektara, kupuju i prodaju manje parcele, i pokušavaju među sobom razriješiti vlasničke odnose, ali ti vlasnički odnosi nisu vidljivi ni ubilježeni u zemljišnoj knjizi i katastru. Budući da se u Hrvatskoj vlasništvo nekretnine priznaje jedino ako je upisano u zemljišnoj knjizi, jasno je koliki nered uzrokuje zakon koji vlasništvo i upravljanje njihovom imovinom građanima ograničava.