Vicenco Blagaić već 20 godina živi „Hrvatski san”, turistički projekt na lokaciji Tri sestrice. Mnogi su ga odavno prekrižili i nisu vjerovali da će se u Primorju išta dogoditi, ali projekt napreduje. Nedavno su na Sestricama asfaltirane ceste, a svjetski poznati arhitekti upravo projektiraju hotele i popratne sadržaje, uključujući marinu. Nakon toga trebalo bi ishoditi građevinske dozvole za prve smještajne objekte. O projektu i drugim temama razgovarali smo s Blagaićem u poDDcastu Dubrovačkog dnevnika, koji možete pogledati na našem YouTube kanalu. Ovaj razgovor donosi dio onoga što je ispričao.
Dugo ste tražili pogodno mjesto za investiciju. Osim Tri sestrice, u užem su izboru bile još neke lokacije. Koje su to bile i zašto su na kraju pobijedile Sestrice?
Prvo smo bacili oko na otok Čiovo, ali reakcije javnosti bile su negativne jer je lokacija bila preblizu Trogiru, koji je pod zaštitom UNESCO-a. Tada smo možda u predstavljanju budućeg projekta i malo pretjerali jer je bilo nacrtano previše nebodera. Druga lokacija nalazila se između Pirovca i Draga, na granici Šibensko-kninske i Zadarske županije. U blizini je Vransko jezero i, kada smo počeli dublje istraživati, vidjeli smo moguće poteškoće povezane sa zaštitom ptica kojima je to stanište. Odbilo nas je i to što u tadašnjem prostornom planu za to područje ništa nije bilo ucrtano. Sestrice su nas privukle upravo zato što je ondje još od šezdesetih godina prošlog stoljeća bila planirana turistička zona, kao i aerodrom na Rudinama te golf teren. Sve je to ucrtano puno prije mog dolaska. Svojedobno su me mediji razapinjali tvrdeći da kupujem zemljište zbog Pelješkog mosta i da će mu zato cijena preko noći narasti. A ova je zona planirana još prije više od šezdeset godina, kada nitko nije govorio o mostu.
Zašto za vrijeme Jugoslavije ondje ništa nije izgrađeno?
Možda je bolje pitanje zašto ondje za vrijeme Jugoslavije nisu izgrađene ni dvije-tri bespravne kućice. Odgovor je da je na Sestricama bilo vojno-desantno vježbalište JNA. I danas ondje ima bunkera, a pronašli smo i brojne metke. JNA je, zapravo, „sačuvala” čitavo područje od bespravne gradnje. Drugi razlog zbog kojeg se ništa nije gradilo golem je broj vlasnika. Prva parcela koju smo htjeli kupiti bila je u vlasništvu 103 obitelji, a oko 80 posto upisanih vlasnika bilo je preminulo. Iz toga vam je jasno o kakvoj je vlasničkoj komplikaciji riječ.
Vlasnici su, zapravo, imali sreće što ste vi došli. Da je Jugoslavija odlučila graditi, zemljište bi im nacionalizirala i zauzvrat platila kikiriki.
Jedno je vrijeme u prostornom planu stajalo i da je područje potencijalna zona za bazu NATO-a. Bila je to jedna od pet takvih zona koje su se razmatrale. Nama je ta priča čak pomogla jer su lokalni ljudi dali podršku turističkom projektu, a ne vojnoj zoni.
Na Sestricama je bilo oko 1200 vlasnika zemljišta. Da ste znali što vas čeka, biste li se upustili u to?
Da ste me pitali prije godinu dana, zamislio bih se. Ali danas, kada je počela gradnja cesta i druge infrastrukture, rekao bih da bih sve ponovio. Da je čitav proces bio lagan, sigurno ne bih ja došao u priliku kupovati zemljište, nego bi to učinio netko drugi. Neki veliki igrač. Ali nikome se nije dalo ulaziti u to klupko imovinskopravnih zavrzlama (smijeh). Naravno, da nisam bio mlad, naivan i pun poleta, ne bih ni ja. Pomoglo mi je što nikad nisam radio poslovne planove. Da jesam, ne bih krenuo ni u ovaj ni u neke druge svoje projekte jer na početku nisu izgledali nimalo realno. Prema hrvatskim zakonima, mogao sam riješiti 1199 papira, ali svejedno ne bih mogao dalje dok vlasništvo ne bude potpuno riješeno. Zato je otkup zemljišta trajao čak 17 godina.
Mogli ste i odustati te nekome prodati projekt. Nudili su vam ozbiljan novac. Zašto niste? Što vas tjera da projekt dovedete do kraja?
Najveći motiv je ostvarenje dječačkih snova. Novac je puno manji motiv. Želim da na kraju čitava priča bude vrhunska, onakva kakvom sam je zamišljao u svojim dvadesetima.
Što kažete na projekte u Crnoj Gori poput Porto Montenegra, Portonovog i Luštice? Kako ih uspoređujete sa Sestricama?
Luštica je za mene jako loš projekt. To za mene nije ni razina četiri zvjezdice. Degradirali su luksuz pa su na kraju išli s puno nižim cijenama. Takav im je bio poslovni model. Od svih tih projekata mogu skinuti kapu Porto Montenegru, jer je bio prvi, te hotelu One&Only u Portonovom, koji je, po meni, najbolji hotel na Jadranu. Ali cijela je ta priča općenito neusporediva sa Sestricama jer Crna Gora nema infrastrukturu kao mi. Njezina obala i more, posebno Bokokotorski zaljev, nisu usporedivi s našima. No svaka im čast što su prvi doveli jake brendove i velike potrošače s jahti.
Asfaltirali ste ceste na Sestricama i prilično su široke. Planirate li u budućnosti pokušati dovesti Formulu 1?
Želja postoji, a hoće li se ostvariti, vidjet ćemo (smijeh). Napravili smo ceste koje bi jednog dana mogle poslužiti kao gradska staza za Formulu 1, poput one u Monte Carlu. Imaju četiri traka, a duž njih bit će posađena velika mediteranska stabla visoka od 10 do 12 metara. Uz asfaltirane ceste bit će biciklističke staze i LED rasvjeta. Tu je i 13 kružnih tokova, od kojih će jedan, središnji, imati fontanu.
Ceste su gotove, ali čije će biti? Hoće li njihov vlasnik biti Općina Dubrovačko primorje?
Prema urbanističkom planu uređenja, jedan dio cesta bit će javni, a drugi privatni. Osamdeset posto cesta koje sada gradimo prijeći će u vlasništvo Općine kada dobijemo uporabnu dozvolu. Prema ugovoru koji smo sklopili s Općinom, predajemo joj ceste u vlasništvo, a njihovu vrijednost prebijamo s komunalnim doprinosom.
Kad već govorimo o javnom i privatnom, što će Sestrice zapravo biti? Novi grad? Svojedobno su mediji pisali da će to biti zatvoreni resort. A što je s javnim službama poput policije, vatrogasaca i zdravstva?
Sestrice su turistička zona, kako uostalom piše i u planu. Volio bih da jednog dana ondje budu i javni sadržaji koje ste nabrojili, kao i brojni neprofitni, primjerice sportski i rekreacijski. Bilo bi dobro da ondje jednog dana budu i crkva i groblje, ali ne možemo ih napraviti mimo prostornih planova. A što se tiče zatvorenog resorta, to su bile razne medijske gluposti. Naravno da Sestrice neće biti zatvoreni resort. Bilo tko moći će doći, sjesti na kavu, nešto pojesti, prošetati se ili voziti bicikl po stazama. Naravno, zbog sigurnosti gostiju pazit ćemo na ponašanje posjetitelja.
Hoće li se graditi aerodrom na Rudinama?
To je prvotno trebao biti dubrovački aerodrom, ucrtan još u doba Jugoslavije. Navodno je lokacija bolja od Čilipa jer ondje ima manje bure. Aerodrom na Rudinama nije profitabilan i bio bih najsretniji da ga netko drugi izgradi. Ipak, ako ga u budućnosti budem financirao ja, neki moj partner ili netko treći, smatram da bi njegov doprinos luksuznosti projekta nadmašio operativne troškove jer bi Sestrice postale izuzetno lako dostupne. Sadašnji je plan da aerodrom služi privatnom zrakoplovstvu. To nije toliko skupo jer ne trebaju ni velik terminal ni duga pista. Inače, načelnik Općine želi komercijalni aerodrom jer je u prostornom planu predviđen kao međunarodni.
Vratimo se bližoj budućnosti. Koja je sljedeća faza?
Arhitekti svjetskog renomea projektiraju prve smještajne objekte i ne bismo trebali imati problema s ishođenjem građevinskih dozvola. Nadam se da bi gradnja mogla početi sljedeće godine. Financijski smo osigurani. Prodali smo dio parcela kako bismo osigurali sredstva.
Koliki ste dio parcela prodali radi financiranja projekta?
Oko 15 posto. U posljednje smo vrijeme prodavali parcele budućim vlasnicima turističkih vila. Nismo prodali nijednu veću ni značajniju parcelu. Pazili smo da ih ne prodamo kako se sutra ne bi pojavio mogući konkurent koji bi snizio standarde koje želimo postaviti. Sada smo u ugodnoj poziciji: nemamo kredita ni dugova, a imamo imovinu s velikim potencijalom. Razgovaramo s bankama o daljnjem financiranju.
Spominjali ste izlazak na burzu, ali ne biste voljeli da netko velik dođe do dionica. Nije li to proturječno?
Razmišljao sam o strateškom partneru, ali zazirem od toga jer bi netko od njih sigurno želio s malo novca steći velik utjecaj na odlučivanje. Puno bismo energije trošili na pregovore o tome treba li, primjerice, posaditi veliko stablo ili ne. Zato se okrećem manjim poslovnim partnerima koji bi mogli imati udjele u tvrtkama kćerima i baviti se svojim poslovima u, glupo zvuči, gotovo monopolskom položaju. Jedna bi tvrtka, primjerice, proizvodila struju i prodavala je svima, druga bi se bavila taksijima, treća najmom automobila i VIP transferima, netko praonicom, netko trgovinom i tako dalje. Ovim putem pozivam sve zainteresirane da mi se jave. Spreman sam prodati udjele u tim tvrtkama.
Koji bi hotelski lanci mogli doći?
Oni ne bi ulagali svoj novac, nego bi donijeli svoj brend, koncept i menadžment. Prema planu imamo devet hotela. Osam će ih sigurno biti brendirano jer smatram da brend donosi dodatnu vrijednost. Pregovaramo s Nammosom, koji je poznat po klubovima na plaži, ali i po konceptu Nammos Village, u sklopu kojega su trgovine najluksuznijih brendova poput Chanela, Diora i Guccija. Takvih butika nema nigdje u Hrvatskoj. O drugim brendovima još ne smijem govoriti.
Gradit će se i smještaj za zaposlenike. Koliki će biti? Koliko, prema vašim procjenama, očekujete stranih, a koliko domaćih radnika?
Gradit će se u fazama, prema potrebama. Smatram da će Sestrice privući kvalitetne hrvatske radnike koji su otišli u inozemstvo. Dakle, jednim dijelom ciljamo na hrvatsko iseljeništvo. Zašto mislim da bi se vratili, a dosad nisu? Zato što bi imali dobre radne uvjete i primanja. Riječ je o vrhunskim brendovima, a radilo bi se s gostima visoke platežne moći, što znači i dobre napojnice. Takvi objekti nemaju problema s pronalaženjem radnika. Probleme imaju oni koji nude prosječan proizvod. Zaposlenicima bismo ponudili dobar smještaj, vrtić i školu za njihovu djecu. Siguran sam da će se mnogi željeti vratiti.
A što zimi, kad su kiša i jugo? Hoće li Sestrice biti grad duhova?
Trudit ću se da sezona zimi ne zamre. Organizirat ćemo razna događanja. Poznato je da su trgovački centri puni kad je loše vrijeme. Nijedan hotel u Hrvatskoj nije predvidio što će gost raditi kad je loše vrijeme. Razmišljam o natkrivanju jednog prostora uz marinu. Pitanje je dopuštaju li hrvatski propisi takvo natkrivanje, odnosno postavljanje pomičnog krova. Itekako vodim računa o svim tim stvarima. Nedavno sam jednom arhitektu rekao da nije vodio računa o smjeru dominantnog vjetra. Nacrtao je hotel otvoren prema jugoistoku, tako da poput lijevka prima svu silinu vjetra. Želim da svaki hotel i svaka vila imaju prostor koji je ugodan kad puše jugo, drugi koji je ugodan kad puše bura, dio koji ljeti ima hlad i dio koji zimi ima sunce. O svemu tome razmišljam. Važno je i gdje točno smjestiti bazene, saunu i wellness. Zato smatram da možemo imati dobru ponudu i kad su kiša i jugo. Ipak, prije svega gost mora imati mogućnost doći ovamo tijekom zimskih mjeseci, a to je moguće jedino letovima.
Maro Marušić
