Dubrovnik se priprema za moguću veliku promjenu u upravljanju turizmom, a dokument koji je upravo upućen u javno savjetovanje mogao bi znatno utjecati na budućnost privatnog smještaja, stanovanja i turističkog razvoja grada. Prema stručnoj analizi, velik dio urbanog područja Dubrovnika već je dosegnuo granice prihvatljivog turističkog opterećenja, zbog čega se predlaže zaustavljanje daljnjeg rasta kapaciteta kratkoročnog najma u najopterećenijim dijelovima grada.
Turistička zajednica Grada Dubrovnika objavila je Nacrt prijedloga Plana upravljanja destinacijom za razdoblje od 2026. do 2030. godine, koji su izradili stručnjaci Sveučilišta u Dubrovniku. Kako donosi DubrovnikNet, rezultati analize mogli bi predstavljati prekretnicu u odnosu prema apartmanizaciji jednoga od turistički najpoznatijih hrvatskih gradova.
Od Mokošice do Orsule: Kapacitet za nove apartmane je iscrpljen
Najvažniji zaključak odnosi se na široko urbano područje Dubrovnika. Analiza obuhvaća Mokošicu, Gruž, Kantafig, Lapad, Babin kuk, povijesnu jezgru, Ploče i Orsulu, odnosno najveći dio kontinuirano izgrađenog gradskog područja.
Prema zaključcima stručnjaka, na tom prostoru više nema preostalog prihvatnog kapaciteta za povećanje kratkoročnog turističkog najma. Riječ je o dijelovima grada u kojima se turistička djelatnost već snažno ispreplela sa svakodnevnim životom stanovništva, dok su promet, infrastruktura i stambeni prostor izloženi velikim pritiscima.
Takva procjena ne znači da je svaka četvrt jednako opterećena, nego da se promatrani urbani pojas u najvećem dijelu nalazi u kategorijama visokog i vrlo visokog turističkog opterećenja.
Drugim riječima, Dubrovnik bi u budućnosti mogao ograničiti daljnje otvaranje novih turističkih apartmana upravo ondje gdje je pritisak na život stanovnika najveći.
Stanovi ponovno za stanovnike, a ne samo za turiste?
Jedan od najvažnijih ciljeva predloženog dokumenta jest očuvanje stambene funkcije grada. Stručnjaci smatraju da bi trebalo stabilizirati postojeći broj turističkih smještajnih kapaciteta i spriječiti daljnje pretvaranje stanova namijenjenih stalnom stanovanju u objekte za kratkoročni najam.
U dijelovima grada u kojima je gubitak stalnog stanovništva i stambene funkcije posebno izražen predlaže se čak i postupno smanjivanje udjela turističkog smještaja u ukupnom stambenom fondu.
Iza tih formulacija krije se jedno od najvažnijih pitanja budućnosti Dubrovnika: može li grad koji ostvaruje velike prihode od turizma istodobno ostati mjesto u kojem lokalno stanovništvo može živjeti, raditi i rješavati stambeno pitanje?
Upravo zato novi dokument ne promatra samo broj turista i smještajnih jedinica. Među ključnim kriterijima nalaze se prometna opterećenja, dostupnost vode, sustav odvodnje, gospodarenje otpadom, javne površine te očuvanje kulturne i prirodne baštine.
Što je s Elafitima, Zatonom i dubrovačkim selima?
Za razliku od najopterećenijeg gradskog područja, novi dokument predviđa nešto drukčiji pristup okolnim naseljima i otocima, ali ni ondje ne otvara prostor neograničenom rastu turističkog smještaja.
Na području Gornjih sela prepoznaje se određeni preostali kapacitet za razvoj kratkoročnog najma, pri čemu bi prednost trebala imati obnova postojećih i tradicionalnih objekata. Naglasak je na projektima koji pridonose očuvanju naselja, lokalnoj proizvodnji i ostanku stanovništva.
U Zatonu, Orašcu i Trstenome dodatno povećanje turističkih kapaciteta ne smatra se primjerenim u obalnim i već opterećenim dijelovima. U manje opterećenim područjima razvoj bi mogao biti prihvatljiv, ali pod uvjetom da ne dovodi do nekontrolirane izgradnje i narušavanja lokalnog karaktera.
Poseban pristup predviđen je za Elafitske otoke, na kojima bi se mogao razmatrati samo ograničen i selektivan razvoj turističkog smještaja, prilagođen posebnostima svakog otoka i postojećim naseljenim jezgrama.
Iznajmljivači reagirali: Traže jasne podatke i kriterije
Najavljeni smjer turističke politike već izaziva reakcije iznajmljivača. Udruga Spasimo male obiteljske iznajmljivače pozvala je Dubrovčane da sudjeluju u javnom savjetovanju i iznesu svoje primjedbe na predloženi dokument.
Rasprava se odvija i u ozračju ranijih nesuglasica između udruge i dubrovačkog gradonačelnika Mata Frankovića. Kako je ranije izvijestio Index, iznajmljivači su od Grada Dubrovnika zatražili stručne analize o utjecaju kratkoročnog najma na cijene i dostupnost stanova, kao i podatke o koncentraciji vlasništva nad turističkim smještajem.
Udruga pritom ne osporava potrebu rješavanja stambenih problema, ali smatra da se odgovornost za njih ne može pripisati samo jednoj skupini građana bez odgovarajućih podataka i analize drugih čimbenika.
Time se otvara i pitanje kako buduće mjere mogu razlikovati male obiteljske iznajmljivače od vlasnika većeg broja nekretnina koje se koriste isključivo u turističke svrhe.
Važno: Zabrana novih apartmana još nije donesena
Ipak, potrebno je naglasiti važnu razliku. Stručna procjena da više nema prihvatnog kapaciteta za rast kratkoročnog najma nije isto što i već donesena zabrana otvaranja novih apartmana.
Trenutačno je riječ o nacrtu planskog dokumenta koji prolazi postupak javnog savjetovanja. Nakon toga slijedi razmatranje pristiglih primjedbi, postupak pred Turističkim vijećem te upućivanje prijedloga na usvajanje Gradskom vijeću Dubrovnika.
Tek će se nakon donošenja plana i definiranja odgovarajućih provedbenih mjera moći preciznije govoriti o konkretnim ograničenjima i njihovim učincima na vlasnike nekretnina.
Unatoč tome, zaključci stručnjaka jasno pokazuju u kojem smjeru Dubrovnik želi krenuti: umjesto stalnog povećavanja broja turističkih kreveta, sve veći naglasak stavlja se na kvalitetu života stanovništva i održivost turizma.
Građani imaju rok do 28. studenoga
Turistička zajednica Grada Dubrovnika pozvala je građane, iznajmljivače, poduzetnike i ostalu zainteresiranu javnost da sudjeluju u savjetovanju koje traje do 28. studenoga 2026. godine.
Prijedlozi i primjedbe dostavljaju se na propisanom obrascu putem elektroničke pošte info@tzdubrovnik.hr ili poštom na adresu Turističke zajednice Grada Dubrovnika, Dr. Ante Starčevića 24, 20000 Dubrovnik.
Nakon završetka savjetovanja bit će objavljeno izvješće s pristiglim primjedbama i obrazloženjima njihova prihvaćanja ili odbijanja.
Cjelokupni nacrt plana, analizu prihvatnog kapaciteta i obrazac za sudjelovanje građani mogu pronaći na službenim stranicama Turističke zajednice Grada Dubrovnika.
Odluke koje Dubrovnik bude donosio u idućim mjesecima mogle bi biti zanimljive i drugim dalmatinskim gradovima koji se suočavaju sa sličnim pitanjima, osobito Splitu, Zadru i Makarskoj, gdje se također sve intenzivnije raspravlja o odnosu turističkog razvoja, apartmanizacije i dostupnosti stanovanja.
Moja reakcija na članak je…
