Nakon što smo otvorili temu o neviđenom slučaju u Zagrebu, gdje je Zeleni plan grad j.d.o.o. kupio na petoj javnoj dražbi građevinsko zemljište vrijedno tri milijuna eura za samo pedesetak tisuća eura, sve se više zaoštrava pravna bitka stanara i novih vlasnika zemljišta. Problem je, naime, kako smo i pisali, što su kupnjom zemljišta zapravo kupili okoliš zgrade, ali u to su uključene i parcele koje dijelom “zadiru” u tuđe stanove i garaže.
Na taj je način novi vlasnik stavio zabilježbe (plombe) u zemljišne knjige na više od 1000 stanova i garaža, a rješenje se ne nazire jer stanari ne žele dodatno kupiti stanove koje su već kupili, ne znajući da će sve otići u ovako složenom smjeru.
Portal Dnevno u posjedu je dopisa odvjetnice grupe stanara Dunje Belaić Goleš koja je dala jasnu kronologiju ovog bizarnog slučaja, gdje se netko s tek osnovanom tvrtkom upisao za sitan novac na ogroman broj nekretnina u zagrebačkom naselju Oranice. Dodajmo – sve po zakonu.
Obnova zemljišnih knjiga
“Podsjećam, dana 29.10.2024. godine uputila sam e-mail upraviteljima stambenih zgrada: Upravitelj-stan d.o.o., Lind-grad d.o.o., HPC d.o.o. i Monel d.o.o., budući da su se suvlasnici zgrada na adresi Pavlenski put 5-7F i garažnog objekta obratili ovom odvjetničkom uredu i geodetskom uredu Geopolis d.o.o. radi poduzimanja radnji za zaštitu prava vlasništva u postupku obnove zemljišnih knjiga koji je u tijeku pred Općinskim građanskim sudom u Zagrebu. Posebno imajući u vidu da se ispod malih čestica, tada u vlasništvu stečajne mase Stib nekretnine d.o.o., a prema saznanjima suvlasnika u postupku kupoprodaje, nalazi podzemni garažni objekt, ali i da se te čestice nalaze uz same stambene zgrade.
Na ovim česticama nalaze se krovišta garažnih mjesta, pristupne staze i ulazi u zgrade, prostori s boksevima za odlaganje otpada itd., a ispod se nalaze instalacije vodovoda, kanalizacije, struje itd. koje pripadaju zgradama. Također, te čestice su dijelovi protupožarnih prostora za manevar protupožarne tehnike.
Putem geodetskog ureda suvlasnici su podnijeli zahtjeve pri nadležnom tijelu državne uprave za prostorno uređenje, radi ishođenja rješenja za formiranje građevne čestice. Ja sam, kao punomoćnica dva upravitelja zgrada i garažnog objekta (UPRAVITELJ-STAN d.o.o. i LIND-GRAD d.o.o.), pripremila i predala podnesak u svim zemljišnoknjižnim predmetima obnove zemljišne knjige, kojih je nekoliko, budući da je u tijeku postupak obnove zemljišnih knjiga.
Nestvaran slučaj u Zagrebu: Kupili zemljište za 50.000 eura pa se upisali na cijelu gradsku četvrt
Postoji pisani trag
Prema obavijesti i zamolbi predstavnika suvlasnika i geodetskog ureda, pozvala sam sve upravitelje zgrada na navedenoj lokaciji da žurno kontaktiraju predstavnika suvlasnika radi davanja potvrde ovih informacija i davanja punomoći ovom odvjetničkom uredu, kako bi se suvlasnici svih stambenih zgrada i garažnog objekta u što kraćem roku aktivno uključili u postupak obnove zemljišnih knjiga i zaštiti svoje pravo vlasništva. Jasno sam naglasila da su slobodni angažirati i neki drugi odvjetnički ured ako to žele.
U e-mailu od 30.10.2024. godine, upućenom g. G., predstavniku zgrade 7D, 7E i 7F, istaknula sam da je gđa H., Vaša susjeda i predstavnica zgrade 5C, 5D i 5E, uputila dopis uredu stečajnog upravitelja. Smatram to pozitivnim jer postoji pisani trag da ste kao predstavnici suvlasnika zajednički reagirali i upozorili stečajnog upravitelja na situaciju.
U tom smislu, uputila sam dopise i upraviteljima ostalih zgrada (Lind-grad d.o.o., HPC d.o.o. i Monel d.o.o.) radi zajedničkog djelovanja prema gruntovnici i katastru, sudjelovanjem u postupku obnove zemljišnih knjiga i protivljenju mogućeg upisa novog vlasnika. HPC d.o.o. i Monel d.o.o. nisu se javili.
Pritom sam zatražila suradnju upravitelja i predstavnika suvlasnika, jer suvlasnici su vlasnici nekretnina i svoje pravo vlasništva mogu štititi sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima”, piše odvjetnica u dopisu.
U nacrtu bile javne površine
Punomoć koju su mi potpisali upravitelji, dodaje, odnosi se samo za zastupanje suvlasnika u postupku obnove zemljišnih knjiga, koji Katastar i Zemljišnoknjižni odjel Općinskog građanskog suda u Zagrebu provode. “Podneskom obavješćujemo Sud da se radi o česticama iznad i uz garažni objekt te zgradu, koje su prema nacrtu bile predviđene kao javne površine. Suvlasnici garažnog objekta i zgrada angažirali su geodetski ured i podnijeli zahtjeve za utvrđivanje građevinskih čestica, što je navedeno u tim podnescima za svaku zgradu.
Zemljišne knjige tretiraju taj podnesak kao prijavu i prigovor. Punomoć su upravitelji potpisali za ovaj postupak obnove zemljišnih knjiga jer Sud i Katastar, kao i u postupcima povezivanja zemljišne knjige i KPU, obraćaju se u tim postupcima suvlasnicima putem upravitelja”, navela je odvjetnica.
Za sve druge postupke, osobito eventualne tužbe, potrebna je punomoć svakog suvlasnika koji se u predmetu pojavljuje kao stranka, te pisana odluka o financiranju takvog postupka, jer se trošak takvih postupaka ne plaća iz sredstava zajedničke pričuve. Od 01.01.2025. godine na snazi je i Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, kojim se propisuje da suvlasnici mogu natpolovičnom većinom (51%) donijeti odluku o pravnom zastupanju.
Hitno podnijeti tužbe
Odvjetnica je dala i savjet što bi trebalo hitno napraviti. “Moje je mišljenje da se ta odredba može primijeniti u slučaju tužbe, budući da se ne bi radilo o sporu između suvlasnika, već bi suvlasnici bili tužitelji. Smatram da bi se suvlasnici morali odmah dogovoriti oko snalaženja troškova pravnog zastupanja i osigurati potrebna financijska sredstva.
Svi postupci vezani uz uređenje zemljišnoknjižnog stanja moraju se raditi u koordinaciji sa suvlasnicima jer upravitelj nije ni vlasnik ni korisnik nekretnine kojom upravlja. Punomoći koje su mi dostavljene odnose se samo na zastupanje u postupku obnove zemljišnih knjiga. Upravitelj nije vlasnik niti korisnik predmetne nekretnine i ne može biti stranka postupka.
Stranke u tužbi mogu biti samo poimenično navedeni suvlasnici, koji će ugovorom urediti svoj odnos s odvjetnikom i osigurati financijska sredstva. Općinski građanski sud u Zagrebu dana 23.04.2025. objavio je Oglasom otvaranje dijela zemljišne knjige za zonu 6 k.o. Donje Vrapče, u skladu s odlukom posl. broj 132 Su-1809/22-23. Budući da su male čestice oko zgrade i iznad garaže prodane trgovačkom društvu Zeleni plan grad d.o.o., predstavnici i upravitelji, u koordinaciji s geodetskim uredom, predali su 20.06.2025. prigovor i prijavu za sve te čestice.
Prigovor su suvlasnici predali u zakonskom roku, a 22.09.2025. isti je predlagatelj Zeleni plan grad j.d.o.o. izjavio prigovor i prijavu izvan roka, ishodivši zabilježbu. Upravitelji su odmah reagirali podneskom od 16.10.2025., predlažući odbacivanje nepravodobnog prigovora i prijave.
‘Ne iznosite neistine’
Sud će o izjavljenim prigovorima donijeti odluku, do tada zabilježbe izjavljenih prigovora ostaju vidljive u zemljišnim knjigama. Sve navedeno sadržano je u prigovoru od 20.06.2025. i podnesku od 16.10.2025. Sud odluku donosi u skladu sa Zakonom o zemljišnim knjigama”, napisala je odvjetnica.
Ono što smo se i mi u istraživanju teme objavljene u tjedniku 7Dnevno od 24. listopada 2025. uvjerili jest da stanari raspolažu drugačijim i međusobno kontradiktornim informacijama. prema njima, barem kako su nam rekli, to je posljedica nedovoljne informiranosti. Suvlasnici s jedne strane optužuju predstavnike stanara da su ih trebali obavijestiti o ovim problemima, dok predstavnici stanara, pak, tvrde kako stanari sami trebaju brinuti o stanju svojih nekretnina u zemljišnim knjigama te su i po zakonu dužni predstavniku stanara prijaviti svaku promjenu.
“S obzirom na veliki broj suvlasnika i njihovu komunikaciju putem e-maila i društvenih mreža, skrećem pozornost na obvezu postupanja u skladu sa zakonskim odredbama i Uredbom o zaštiti osobnih podataka. Svako iznošenje neistina, neovlašteno objavljivanje i prenošenje podnesaka i sudskih pismena iz postupaka u tijeku povlači odgovornost osobe koja to čini. Uspjeh zastupanja po punomoćniku odvjetniku ovisi i o ponašanju strana u postupku”, savjetovala je odvjetnica stanare Pavlenskog puta.
