Nakon velike akcije u kojoj je uhićen bivši maneken Robert DiCaprio zbog sumnje u malverzacije s nekretninama vrijednima gotovo pet milijuna eura, USKOK je odlučio krenuti na javne bilježnike koji su i u tom slučaju omogućili otimačinu imovine. Prema našim izvorima, istražitelji su se već zainteresirali za javne bilježnike uz čiju su se pomoć DiCaprijevi ljudi upisivali kao vlasnici iako su imali samo krivotvorene kupoprodajne ugovore.
Iskoristili su činjenicu da stvarnim vlasnicima OIB nije bio upisan u zemljišne knjige. Zato su lažnim kupoprodajnim ugovorima, lažnim punomoćima i drugom nevjerodostojnom dokumentacijom nekretnine prepisivali na članove skupine i povezane osobe, a potom ih ili zadržavali ili preprodavali. Istražitelji sumnjaju da su tako vlasnike oštetili za ukupno 4.910.298,83 eura, koliko su međusobno podijelili kao protupravno stečenu korist. U drugom slučaju, radi prikrivanja podrijetla jedne nekretnine u Splitu, osumnjičenici su dogovorili fiktivni zajam od 500.000 eura, iako je tržišna vrijednost nekretnine iznosila 3.952.875,20 eura. Na temelju tog ugovora vlasništvo je preneseno na jednog od osumnjičenika, čime je vlasnica oštećena za gotovo četiri milijuna eura.
Javni bilježnici koji su u tom lancu prevara sudjelovali zasad su samo svjedoci, no iz dobro obaviještenih izvora doznajemo da bi ipak i oni mogli biti obuhvaćeni istragom. To se moglo i očekivati nakon što su brojni stručnjaci ukazali na kriminal koji omogućuju upravo javni bilježnici, odnosno činjenica da se njihovi dokumenti prihvaćaju bez provjeravanja, a oni ih pak izrađuju a da ništa ne provjeravaju. Nije cijeli sustav takav, no dokazano postoje kanali preko kojih se odvijaju brojne malverzacije.
Krivotvorene isprave
Priznao je to i ministar Damir Habijan, koji je nedavno predstavio projekt unapređenja zemljišnih knjiga i katastra. Riječ je o projektu financiranom sredstvima Europske unije, za koji ministar tvrdi da će građanima olakšati pristup podacima iz zemljišnih knjiga, kao i postupak upisa prava. No postavlja se pitanje hoće li lakši i brži digitalni sustav istodobno olakšati posao i prevarantima.
“To je definitivno velik izazov, kao što su nove tehnologije općenito velik izazov. Oni koji to u ovom lancu mogu spriječiti prije svih su javni bilježnici koji pri ovjeri samih potpisa mogu dobiti uvid u to jesu li neke isprave krivotvorene ili nisu. Tu je i zemljišnoknjižni odjel koji provodi upis i koji također mora provjeriti isprave. No ni to, nažalost, ne znači da na kraju tog lanca zbog korištenja naprednih tehnologija ne može doći do krivotvorenja određenih isprava”, rekao je Habijan. Dodao je da to nije izazov samo za Hrvatsku. “To nije izazov samo za Republiku Hrvatsku, mislim da je to pitanje koje će zahtijevati reakciju i na razini Europske unije”, poručio je. Ministar smatra i da je jedan od ključnih izazova u ovom trenutku, ne samo za Hrvatsku nego i za cijelu Europsku uniju, činjenica da tehnologija napreduje brže od normativnog okvira koji ga treba pratiti.
“Iskoristio bih priliku da pozovem sve građane i građanke da provjere stanje svojih nekretnina u zemljišnim knjigama. To se stanje ažurira svakih 15 minuta. Ako utvrde da postoji nerazmjer, odnosno da stvarno stanje ne odgovara onome što je upisano u zemljišne knjige, neka na to odmah reagiraju. Ovo je velik izazov i sigurno će u budućnosti to pitanje biti aktualno”, rekao je nedavno ministar. Najavio je i mogućnost izmjena propisa ako se pokaže da su potrebne kako bi se spriječile malverzacije.
Masovno otimanje
U USKOK-u su ga očito čuli, te neće čekati da digitalizacija i ostale rupe u zakonu omoguće daljnje masovno otimanje nekretnina u Hrvatskoj. Prve akcije protiv javnih bilježnika već su na vidiku, tim više što je i ranije bilo postupaka protiv njih. Ipak, u većini slučajeva bili su svjedoci. U jednom od naših posljednjih izdanja objavili smo skandalozan iskaz javnog bilježnika Igora Martinovića, kod kojeg je skupina prevaranata koju je predvodio Krešo Matić redovito ovjeravala preslike ugovorne dokumentacije. Martinović je otvoreno priznao da je dokumente ovjeravao, a da nije provjeravao njihovu autentičnost. Ipak, ostao je samo svjedok.
“Matića sam upoznao prije nekoliko godina. Predstavio mi se kao odvjetnik koji ima ured na Trgu bana Josipa Jelačića. Nakon toga me nastavio kontaktirati nekoliko puta mjesečno. Govorio mi je da ima stranke kojima bi trebalo ovjeriti neke dokumente te je od mene tražio termin kako bi došli k meni u ured na ovjeru”, opisao je javni bilježnik u svom svjedočenju. Kada su ga pitali o kakvim je ovjerama bila riječ, objasnio je da su to bile ovjere potpisa ili preslika. “Nekad je Krešo Matić osobno dolazio k meni s osobama koje su tražile ovjeru, a ponekad bi osobe same došle te bi se pozvale na to da ih je uputio Matić“, zaključio je. Doznali smo za još jedan nevjerojatan slučaj prevare u kojoj je ključna bila upravo lažna dokumentacija iz javnobilježničkog ureda. Pomoću nje otet je stan na Laništu u Zagrebu koji je najprije prepisan s Ljubiše B. na izvjesnu Ellu S., a potom i na Jurka K. Vlasnik stana, koji inače boravi u Hamburgu, Ljubiša B., tužio je Ellu i Jurka, odnosno tražio od suda da poništi sporne ugovore.
Posrijedi je ugovor o kupoprodaji nekretnina od 2. studenoga 2021. između Ljubiše B. kao prodavatelja i Elle S. kao kupca, na kojem se nalazi ovjera javnog bilježnika Zdenka Frida iz Zagreba od 3. studenoga 2021. godine. Uslijedio je novi ugovor od 11. prosinca 2021. između Elle S. kao prodavateljice i Jurka K. kao kupca, koji je ovjeren kod javne bilježnice Renate Kutije Kušpilić iz Zagreba. Sud je istodobno naložio da se u zemljišnim knjigama briše vlasništvo upisano na Ellu S. i Jurka K. te da se uspostavi prijašnje zemljišnoknjižno stanje, odnosno da se kao vlasnik ponovno upiše Ljubiša B. Prevareni vlasnik od početka je tvrdio da su ugovor i prateća izjava krivotvoreni, a kao jedan od glavnih pokazatelja naveo je upravo javnobilježničku ovjeru. Sud je u obrazloženju naveo da je Hrvatska javnobilježnička komora dostavila očitovanje prema kojem je Zdenko Frid bio upisan u Imenik javnih bilježnika od 15. prosinca 1994., ali je iz Imenika brisan još 31. listopada 2012. godine. Zato je sud zaključio da u trenutku kada je na ispravama navedena ovjera, 3. studenoga 2021., Zdenko Frid uopće nije obavljao dužnost javnog bilježnika, te je ovjera potpisa Ljubiše B. na tom ugovoru, kako stoji u nepravomoćnoj presudi, neistinita.
Foto: Nikola Vilic / CROPIX
Elektronička kopija
Drugim riječima, sud je kao posebno važnu činjenicu izdvojio da je na dokumentu korištena ovjera s imenom i pečatom osobe koja u to vrijeme, prema službenom očitovanju struke, više nije bila javni bilježnik. Još jedan važan detalj: izvorne isprave nisu bile u zemljišnoknjižnom spisu jer je prijedlog stigao elektronički. Sud je, kako stoji u presudi, pokušao pribaviti izvornik ugovora i izjave koji su poslužili za upis Elle S. kao vlasnice. Međutim, zemljišnoknjižni odjel očitovao se 7. siječnja 2025. da ne posjeduje izvornik jer je prijedlog za upis zaprimljen putem ZIS-a, odnosno elektroničkim putem.
Tijekom postupka pojavilo se ime još jedne javne bilježnice jer je sud tražio očitovanje o tome kako je dokumentacija uopće poslana u zemljišne knjige. Sud je to očitovanje zatražio od javne bilježnice Nadije Gajski Mindoljević, koja je u studenome 2024. odgovorila da je u njezin ured došla osoba koja se predstavila kao Ella S. i 16. studenoga 2021. zatražila isključivo uslugu slanja ugovora u zemljišne knjige putem sustava elektroničkih prijava. Njezin ured nije imao izvornika isprave, nego samo elektroničku kopiju, dok je izvornik vraćen stranci, uz pozivanje na pravilo iz podzakonskog propisa o elektroničkom poslovanju u sustavu zemljišnih knjiga.
Drugim riječima, u sudskom su spisu završile preslike, a izvorne isprave nisu ostale ni u zemljišnoknjižnom odjelu ni u javnobilježničkom uredu koji je obavio elektroničko slanje – nego su, prema očitovanju, vraćene stranci. Drugi ugovor, onaj između Elle S. i Jurka K., ovjeren je 11. prosinca 2021. kod javne bilježnice Renate Kutije Kušpilić u Zagrebu. Istog dana ovjerena je i tabularna izjava. Jurko K. u svom je iskazu naveo da je Ella S. osobno došla na ovjeru s osobom za koju je rekla da joj je zet. “U javnobilježničkom uredu obavili smo standardnu ovjeru i nakon ovjere isplatio sam joj 88.000 eura i preuzeo ključeve stana”, izjavio je.
Bez izvornika
No sud je u kasnijem dijelu obrazloženja sveo stvar na dokumentirano utvrđenje: ako je prvi prijenos vlasništva bio zasnovan na krivotvorenim ispravama i nepostojećoj osobi, onda ni kasniji prijenos ne može opstati. Naime, tijekom postupka otkriveno je da Ella S. zapravo ne postoji. Proizišlo je to iz informacije što ju je hrvatski sud dobio od Interpola Italije: prema tom odgovoru osoba Ella S. nije poznata u njihovim evidencijama, a isto vrijedi i za osobnu iskaznicu serijskog broja navedenog u kaznenom predmetu – nije evidentirana kao izgubljena ili ukradena. Zaključeno je zato da se Ella S. koristila lažnim identitetom nepostojeće osobe. Iako ju je Ljubiša B. bio kazneno prijavio, prijava je odbačena jer “osoba ne postoji”, dok je protiv nepoznate muške osobe formiran spis radi utvrđivanja identiteta.
Sud je, pozivajući se na sve to, prihvatio tvrdnju Ljubiše B. da nikada nije zaključio ugovor kojim prodaje stan Elli S. te zaključio da su: ugovor od 2. studenoga 2021. i izjava prodavatelja, ugovor od 11. prosinca 2021., te tabularne izjave povezane s prijenosima, krivotvoreni, odnosno da je u ovom slučaju došlo do kršenja prisilnih propisa i ništetnosti po Zakonu o obveznim odnosima. Posebno je naglašeno činjenično uporište, kada je riječ o javnobilježničkom dijelu, a ono je: ovjera s imenom Zdenka Frida u vrijeme kad, prema HJKO-u, on više nije bio javni bilježnik, kao i činjenica da je prvi upis vlasništva proveden uz dokumentaciju pristiglu elektronički, bez izvornika u zemljišnoknjižnom odjelu.
Unatoč ovakvim primjerima, Nada Kemec, predsjednica Hrvatske javnobilježničke komore, za 7dnevno nedavno je izjavila kako je u Hrvatskoj od uvođenja javnobilježničke službe izgrađen stabilan i provjeren sustav javne službe koji doprinosi pravnoj sigurnosti i učinkovitijem funkcioniranju pravosuđa, osobito u poslovima koji se obavljaju kao javna ovlast. “Javni bilježnici nositelji su javnih ovlasti, a rad njihovih ureda financira se iz vlastitih prihoda, bez izravnog financiranja iz državnog proračuna. Takav model u praksi se pokazao održivim, ali je istodobno osjetljiv na rast troškova rada i opće inflatorne pritiske. U javnobilježničkim uredima zaposleno je nekoliko tisuća ljudi, uključujući javnobilježničke prisjednike, savjetnike, pravnike i administrativno osoblje. Sustav je u cjelini stabilan, ali se, kao i mnoge druge djelatnosti, suočava s izazovima dostupnosti usluge u pojedinim područjima te rastućih troškova poslovanja i zadržavanja stručnog kadra”, rekla nam je.
