Nestvaran slučaj u Zagrebu: Kupili zemljište za 50.000 eura pa se upisali na cijelu gradsku četvrt

Tvrtka Zeleni plan grad, registrirana kao jednostavno trgovačko društvo sa 100 eura temeljnog kapitala, koja prošle godine nije imala ni eura prihoda niti jednog jedinog zaposlenog, domogla se krajem prošle godine 7604 četvorna metra građevinskog zemljišta u zagrebačkom naselju Oranice za nešto više od pedeset tisuća eura.

Procjena Porezne uprave jest da kvadrat građevinskog zemljišta na tom području, a riječ je o adresi Pavlenski put od brojeva 5 do 9, vrijedi oko 400 eura, što nas dovodi do matematičke računice da su za 50.000 eura došli do zemljišta vrijednog više od tri milijuna eura. Kako? Javnom dražbom, i to petom u nizu koja je pokrenuta kako bi se rasprodala stečajna masa tvrtke Stib nekretnine, pravnog sljednika tvrtke Profectus Špansko koja je propala i iza koje su ostali nepodmireni dugovi vjerovnicima.

I možda bi se na sve ovo moglo gledati kao na besprijekoran “posao stoljeća”, jer tvrtka uistinu jest kupila zemljište po zakonu te na natječaju na kojem su dali najpovoljniju ponudu, no problem, ali samo onaj moralni, koji nekretninskim poduzetnicima i nije problem, jest u tome što su kupnjom tog zemljišta postali vlasnici potpuno bizarnih zemljišnoknjižnih čestica, a kao posljedica toga upisali su “plombe”, odnosno zabilježbe u zemljišne knjige na više od 1100 stanova i garaža u ulici Pavlenski put.

Privatni posjed

Naime, parcelacija zemljišta izvedena je tako da pojedini stanovi, njihovi balkoni, ulazi u zgrade te prostori garaža spadaju pod čestice koje je kupila tvrtka Zeleni plan grad j.d.o.o., iza koje stoje nekretninski poduzetnici Goran Čibarić i Zdenko Habazin. Zbog cijele te situacije nekoliko tisuća ljudi koji su obuhvaćeni tim apsurdnim problemom ne može podizati hipotekarne kredite niti prodati svoje stanove, u što se uvjerio naš sugovornik. Inače, iako smo u istraživanju ove priče razgovarali s više stanara i njihovih predstavnika, svi su nas molili za anonimnost jer su uvjereni da iza svega stoji “građevinska mafija” pa se boje da će im se problemi i pogoršati ako imenom i prezimenom izađu u javnost.

Jedan od njih, obiteljski čovjek, vlasnik je stana u jednoj od šest zgrada obuhvaćenih ovim problemom. Zgrade su dovršene 2008. godine te su predane stanarima, a oni sve do prije nekoliko tjedana nisu znali da je netko drugi vlasnik njihovih prostora, šetnica oko zgrade, pa čak i smetlarnika i dvaju dječjih igrališta. Štoviše, tvrtka Zeleni plan grad službeno je Gradu Zagrebu naložila da hitno ukloni dječja igrališta koja su “bespravno izgrađena na njihovoj zemlji”, kao i da “prestane s ometanjem privatnog posjeda”. S obzirom na to da su vlasnici zemljišta, nitko im ne može zabraniti da uskoro postave ogradu i tablu “ne ometaj – privatni posjed” na šetalište oko zgrade.

“Sve sam doznao kada sam krenuo u prodaju stana. Zemljišnoknjižni uložak krajem kolovoza bio je čist. Pronašao sam kupca, dogovorio cijenu i uzeo kaparu. No, kada je kupac otišao na sud, vidio je da je u katastru na mom stanu plomba, odnosno, zabilježba vlasništva tvrtke Zeleni plan grad j.d.o.o. Nisam mogao vjerovati jer znam da je stan papirnato sto posto čist i nije mi bilo jasno što se dogodilo jer nas predstavnici stanara ni o čemu nisu obavještavali”, govori nam naš sugovornik koji je potom pokrenuo pravnu bitku.

Stečajna masa

Srećom, kaže, kupac stana razumije problem te još nije tražio povrat kapare niti je odustao od kupnje stana, a muškarac iz naše priče nada se da bi se situacija mogla brzo riješiti, no još ne zna kako. Angažirao je odvjetnika, što mu je, naravno, stvorilo dodatne troškove. “Pronašli smo informaciju da se navedena tvrtka na stanove zabilježila dva mjeseca nakon isteka roka, pa se nadamo da će sud to uvažiti i skinuti plombu. Znam da su neki stanari počeli angažirati odvjetnike za svoje pojedinačne slučajeve, vijesti su se munjevito proširile naseljem jer nismo mogli vjerovati da se to događa”, kaže naš sugovornik.

Stečaj tvrtke Stib nekretnine, koja je bila vlasnik parcele, vodio je stečajni upravitelj Marinko Paić. On je, kaže, svjestan da je situacija problematična za stanare, ali tvrdi da drugog izlaza po zakonu jednostavno nije bilo.

“Riječ je bila o stečajnoj masi koju je trebalo prodati kako bi se namirili vjerovnici. Provedene su četiri javne dražbe na kojima nitko nije iskazao interes ili ponude nisu bile pravovaljane. Naposljetku je na petoj dražbi ta imovina prodana društvu Zeleni plan grad, koje je dostavilo valjanu ponudu i platilo. Treba reći da smo mi bili svjesni da će taj problem nastati i, koliko znam, predstavnici stanara obavještavani su da bi se moglo dogoditi da to zemljište dođe u vlasništvo treće osobe. Kako bismo to izbjegli, stanarima se nudilo da sami otkupe taj dio parcela, a suradnju smo pokušali uspostaviti i s Gradom Zagrebom. Mislim da smo im se posljednji put obraćali još 2017. ili 2018. Nisu htjeli kupiti, a nudili smo im i opciju da zemljište preuzmu darovnim ugovorom, no Skupština Grada Zagreba to je odbila jer bi to značilo da moraju platiti porez na darovanu nekretninu, što nisu htjeli. Dakle, poduzimali smo sve što smo mogli da do ovoga ne dođe, ali drugog zakonskog rješenja više nije bilo i zemljišta su prodana toj tvrtki”, govori nam stečajni upravitelj Paić.

Sudske borbe

No nejasno je zašto je parcelacija zemljišta rađena na taj način. Stanari Oranica kažu kako povijesne knjige pokazuju da je propala tvrtka Profectus Špansko, čiji su direktori između ostalog bili nekretninski poduzetnici Danijel Babić i Dubravko Ćorić, bila vlasnik cjelovite parcele kada je gradila niz od šest stambenih zgrada koje su sada u problemu.

“Ljudi su očajni, mnogi nemaju novca za odvjetnike, a kamoli za plaćanje skupih izmjera kako bi vidjeli što je njihovo, a što nije. To su vrlo komplicirane sudske borbe, a ta tvrtka očito ima snažno pravno zaleđe i koristi ovo kao priliku za dobru zaradu na jeftino plaćenom zemljištu proizišlom iz prodaje stečajne mase”, rekao nam je jedan od predstavnika stanara, također pod uvjetom anonimnosti. Stanarima su najveći problem balkoni, u pravilu površine desetak četvornih metara, koji se nalaze iznad spornih parcela. Po zakonu, vlasnik zemljišta vlasnik je zemlje i u dubinu i u visinu, pa je po tome i tih desetak kvadrata balkona koji “vire” sa zgrade na njihovo zemljište njihovo vlasništvo.

Upravo je takvih slučajeva najviše u “plombama” koje se vode pri katastru Općinskog građanskog suda u Zagrebu. Problem je što je balkon neodvojivi dio stana pa samim time i cijeli stan potpada pod djelomično vlasništvo tvrtke Zeleni plan grad j.d.o.o. Ista je situacija i s podzemnim garažama i parkirnim mjestima koje, eto, taman toliko zadiru u sporno zemljište da se i na njih uknjižila navedena tvrtka. Jedan od predstavnika stanara rekao nam je da se tvrtka već godinu dana pokušava dogovoriti sa stanarima da im plate zemljište.

Darovni ugovor

“Tu su također nastali veliki problemi. Naime, nama je sumnjiva već i ta prodaja, pogotovo zato što je zemljište kupljeno debelo ispod cijene, a svega dva dana prije isteka roka u listopadu prošle godine. Sve nam to jako smrdi. Tražili su neslužbenim kanalima golem novac samo za smetlarnik koji smo podigli jer nam je to bila zakonska obveza. Problem su i propisi. Naime, kada bismo mi kao zgrade išli u otkup tog zemljišta, po starom zakonu o upravljanju potrebno nam je 100 posto potpisa suvlasnika za takvu investiciju.

Svjesni ste da je to jako teško ili nemoguće. Sada je taj postotak smanjen na natpolovičnu većinu, no i dalje je jako teško stanare prisiliti da shvate u kojem smo svi problemu. Mislim da je tu Grad najviše odgovoran jer je trebao uzeti tu nekretninu kada im se nudila darovnim ugovorom. Uostalom, to i jest zemljište javne namjene, tu je javna rasvjeta i šetnica“, kaže nam još jedan predstavnik stanara, dodajući da su zgrade od 2012. do 2017. bile u potpuno apsurdnoj situaciji da su na njihova zajednička brojila u zgradi spojena tijela javne rasvjete pa su morale plaćati i taj trošak. Tko ga danas plaća, niti znaju niti na to, očito, mogu ikako utjecati.

Inače, direktor tvrtke Zeleni plan grad j.d.o.o. Goran Čibarić, prema podacima iz Sudskog registra, povezan je s čak trinaest poslovnih subjekata, od čega su devet bivše funkcije, a četiri aktualne. Te 2024. osnovao je dvije tvrtke, spomenuti Zeleni plan grad, te Strategiju planiranja j.d.o.o, a sve četiri kompanije u kojima obnaša funkcije povezane su s nekretninskim biznisom.

Parkirna mjesta

Njegov partner Zdenko Habazin također je zanimljiva osoba o kojoj se svojedobno pisalo i u medijima u negativnom kontekstu. Tako je prije petnaest godina objavljeno kako je Habazin jednoj obitelji u Zagrebu zazidao ulaz u stan tvrdeći da se dijelom nalazi na njegovu zemljištu. Slučaj je tada proslijeđen sudu, a Habazin je za Večernji list ispričao kako je, kao vlasnik drugog dijela kuće, na to imao apsolutno pravo jer obitelj nije ostvarivala status korisnika socijalnog stana, navodeći kako je on do svog dijela kuće došao dogovorom s Gradom Zagrebom koji je naslijedio kuću iza umrle žene bez nasljednika.

Stanari se, dakle, pitaju jesu li žrtve dobro povezanog lanca građevinskih “mafijaša” te lobija koji po unaprijed pripremljenom planu osnivaju tvrtke, grade zgrade, tvrtke odvedu u stečaj i stvore neriješeni zemljišnoknjižni kaos koji potom druga tvrtka, eto slučajno, riješi kupnjom ispod svake cijene na javnoj dražbi, a potom za to zemljište izvuče milijune. Odvjetnica Gorana Čibarića, odnosno tvrtke Zeleni plan grad, to nam je oštro opovrgnula. Rekla je kako “njezina stranka nema nikakve povezanosti s ranijim vlasnicima zemljišta te su navedenu zemlju kupili legalno, na javnoj dražbi, na koju su se mogli javiti svi koji su zainteresirani”.

“Moja stranka kupila je nekoliko takvih zemljišta i ovo ni po čemu nije neuobičajeno ulaganje. Nelagodnosti nemaju samo stanari nego i mi, jer smo mi zemljište kupili po načelu kupljeno – viđeno. U trenutku kupnje nismo znali da je parcelacija provedena na način da su i stanovi i zajednički prostori obuhvaćeni time”, rekla nam je odvjetnica Diora Čibarić, dodajući da je poslovni plan tvrtke bio graditi parkirna mjesta za prodaju na tom zemljištu. Kaže kako su “plombe”, odnosno zabilježbe i prigovore, na stanove i garaže stavili tek mjesecima nakon što su to učinili stanari stavljajući pojedinačne plombe na zemljište tvrtke.

U pola cijene

“I to na zemljišta koja čak i ne graniče s njihovima. Dakle, naše ponašanje ovdje nije nehumano i naravno da nam nije nikakva namjera stavljati ogradu i braniti ljudima prolaz. Uostalom, postoji i pravo nužnog prolaza koje moramo poštovati. Mi smo sa svojim plombama čak čekali nekoliko mjeseci u nadi da će predstavnici stanara ili Grad Zagreb pristati na mirno rješenje problema. Sada kada su uključili i vas novinare, bojim se da mirno rješenje više nije moguće”, rekla nam je insinuirajući da je jedino rješenje koje sada prihvaćaju potpuni otkup njihova zemljišta.

No i tu će, kaže, biti “široke ruke” pa su zemljište spremni prodati po cijeni nižoj od one koju je u svojoj procjeni iznijelo Ministarstvo financija, odnosno Porezna uprava. “Oni su rekli 400 eura po četvornom metru jer je riječ o vrijednom građevinskom zemljištu. Mi smo, u znak dobre volje, spremni zemljište ponuditi u pola cijene“, što bi značilo da tvrtka Zeleni plan grad želi na ovoj neobičnoj vlasničkoj transakciji na uloženih pedeset tisuća eura zaraditi oko milijun i pol eura.

Odvjetnica Čibarić upire prstom u Grad Zagreb kao odgovornu instituciju, a pokazala nam je i brojne dopise koje je kao odvjetnica tvrtke slala Gradu. U jednom od njih traži i, kako smo rekli, uklanjanje dvaju dječjih igrališta koje je Grad “bespravno sagradio na tuđem zemljištu”, te inzistiraju da Grad i druge stranke prestanu neovlašteno koristiti i ometati njihov posjed. Osim toga, odvjetnica Čibarić demantira da su samo za smetlarnik tražili 100.000 eura.

Tomašević je na njih upozoravan: Skandalozne dame zbog kojih je uzdrmana zagrebačka vlast

Stari predmet

“To nije istina, uostalom, dosad nismo imali nikakav sastanak sa stanarima na tu temu, tako da nismo ni mogli tražiti taj iznos. Na sve ulaze u Pavlenskom putu koji su obuhvaćeni našim zemljištem postavili smo plakate u kojima smo napisali da nam se moraju javiti radi dogovora o korištenju i otkupu našeg zemljišta, no oni su se oglušili. Gradu sam poslala više dopisa, ali samo sam na jedan dobila odgovor, i to odgovor koji se ni u čemu ne referira na moje pitanje”, dodala je Čibarić.

Na naše pitanje kako je tvrtka doznala za ovakav “posao stoljeća”, rekla nam je kako su poduzetnici s iskustvom u ovakvim poslovnim pothvatima te se “bave kupovinom na dražbama”.
Problematiku smo predočili i Gradu Zagrebu, gdje su nam najprije rekli kako ćemo odgovor dobiti nakon nekoliko dana jer je riječ o starom predmetu, još iz vremena pokojnog gradonačelnika Milana Bandića, koji treba izvući iz arhive. No, da to nije istina, jasno je po tome što odvjetnica Čibarić već mjesecima od Grada traži mišljenje i odgovor hoće li se umiješati i riješiti ovaj problem preuzimajući pitanje otkupa na sebe ili će jednostavno srušiti dječja igrališta koja su ondje nezakonito postavili. Pitanje je, dakle, itekako svježe, a ne u prašnjavim ladicama. Nakon višednevnog čekanja stigao je odgovor koji ni na koji način ne objašnjava situaciji niti pomaže stanarima Pavlenskog puta.

“U vrijeme kada su izgrađeni stambeni objekti na navedenim adresama, bili su važeći propisi vezani uz gradnju i prostorno planiranje prema kojima nekretnine koje su u naravi okoliš zgrade nisu trebale biti u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, stoga nije ni bio postavljen zahtjev za rješavanje imovinskopravnih odnosa na njima. Nadalje, s obzirom na to da je dijelom riječ o nekretninama koje su u naravi zemljište ispod balkona i iznad dijelova garaže, takve nekretnine ne mogu biti u vlasništvu Grada Zagreba, odnosno one nisu javna komunalna infrastruktura, niti postoji mogućnost otkupa”, kažu iz Grada, ne komentirajući ni to da su i sami, onda, bespravno sagradili igrališta na zemlji koja očito nije njihova niti ih zanima.