U pripremi je novi Zakon o najmu stanova koji bi trebao stupiti na snagu 2027. godine. Cilj zakona je uvesti jasnija pravila te pružiti veću sigurnost i najmoprimcima i najmodavcima. Među ključnim promjenama su uvođenje minimalnog otkaznog roka od tri mjeseca i obvezna solemnizacija ugovora kod javnog bilježnika te ograničenje povećanja najamnine.
O detaljima je u emisiji Dobro jutro, Hrvatska govorio Tomislav Jukić iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Ravnatelj Uprave za provedbu stambene politike Tomislav Jukić rekao je kako Hrvatskoj fizički ne nedostaje nekretnina, nego stanova koji su dostupni na tržištu. Pojašnjava da se nekretnine sve više kupuju kao investicija i da vlasnici nemaju interesa staviti ih na tržište.
“Tome je teško doskočiti u kapitalizmu i tu država nema prevelike mehanizme osim oporezivanja, a to je na jedinicama lokalne samouprave”, rekao je Jukić. Postojeći Zakon o najmu stanova na snazi je od 1996. godine, kada tržišni najam nije bio ni približno razvijen kao danas.
Jukić je istaknuo da se tržište u proteklih 30 godina znatno promijenilo i da je potrebno dodatno urediti odnose između vlasnika i najmoprimaca. Cilj je, dodao je, potaknuti vlasnike da prazne nekretnine stave na tržište, a pritom im pružiti veću pravnu sigurnost. Jedan od instrumenata koji već postoji jest program u kojem APN preuzima stanove od vlasnika i daje ih u najam.
Novi otkazni rokovi
Jedna od važnijih promjena odnosi se na ugovore sklopljene na neodređeno vrijeme. Prema Jukićevim riječima, važeći zakon propisuje ograničene razloge zbog kojih vlasnik može raskinuti takav ugovor, pa se najmodavcima često savjetuje da ih izbjegavaju. Novi zakon omogućit će vlasnicima raskid ugovora na neodređeno vrijeme, ali uz propisane otkazne rokove.
“Najkraći mogući ugovoreni otkazni rok je tri mjeseca. Ako otkazni rok nije propisan ugovorom, onda može trajati od šest mjeseci do godinu i pol dana, ovisno o tome žive li u kućanstvu maloljetna djeca i koliko je trajao prethodni ugovor o najmu”, objasnio je Jukić.
Obvezna solemnizacija ugovora
Novost bi trebala biti i obvezna solemnizacija ugovora kod javnog bilježnika. Time bi se trebao ubrzati postupak iseljenja u slučajevima kada najmoprimac nakon isteka ugovora ne želi napustiti stan.
“Dosad ste, ako želite osloboditi stan od osoba i stvari, morali najprije ići u parnični pa u ovršni postupak. Solemnizacijom ugovora izbacujemo potrebu za parničnim postupkom u više od 90 posto slučajeva. S takvim ugovorom možete odmah ići u ovršni postupak”, rekao je Jukić.
Trošak solemnizacije snosio bi najmodavac, a iznosio bi između 50 i 150 eura, ovisno o visini najamnine i trajanju ugovora. Primjerice, za najamninu od 600 eura solemnizacija ugovora na neodređeno vrijeme stajala bi oko 110 eura.
Zaštita obitelji i suzbijanje incidenata
Jukić je naglasio da slučajevi u kojima najmoprimci ne plaćaju najamninu ili odbijaju napustiti stan nisu česti, ali stvaraju negativnu sliku u javnosti.
“Jedan takav slučaj stvori jako lošu percepciju u javnosti. Zakonom želimo ukloniti i te incidente kako se ne bi stvarala loša percepcija”, kazao je. Posebna zaštita predviđena je za obitelji s maloljetnom djecom u situacijama kada se ugovor raskida bez krivnje najmoprimca. Stranke će ipak i dalje moći ugovorom drukčije urediti otkazne rokove.
Kad je riječ o odnosu turističkog i dugoročnog najma, Jukić je podsjetio na promjene koje su već uvedene drugim zakonima. Jedinice lokalne samouprave dobile su mogućnost određivati zone stanovanja, pratiti gdje nedostaje stanova i ograničiti izdavanje novih dozvola za apartmane. Suvlasnici u stambenim zgradama također su dobili pravo odlučivanja o turističkom najmu. “Te dvije mjere zasad daju dosta dobre rezultate”, zaključio je Jukić.
Najamnina bi se mogla povećavati samo jednom godišnje
Jedna od važnijih novosti je i ograničenje povećanja najamnine. Prema prijedlogu, najamnina bi se mogla povećati jednom godišnje, a rast ne bi smio biti veći od stope rasta cijena stambenih nekretnina.
Cilj je, kako je objašnjeno, najmoprimcima dati veću pravnu sigurnost i spriječiti situacije u kojima se cijena najma mijenja proizvoljno ili bez jasnih pravila.
